Imposte

Il fabbricato collabente non frena l’agevolazione sull’acquisto del terreno

In tema di fabbricati rurali l’utilizzo (anche potenziale) emerge dal contesto

di Alessandra Caputo e Giorgio Gavelli

Il trasferimento di un fondo rustico a favore di coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali iscritti alla relativa gestione previdenziale sconta l’imposta di registro e ipotecaria in misura fissa e l’imposta catastale in misura dell’1% anche sul valore dell’eventuale fabbricato collabente presente sul terreno? È un interrogativo che alcune corti tributarie si trovano a dover affrontare, in riferimento a una situazione piuttosto frequente nella pratica.

Oggetto del contendere è l’applicabilità dell’agevolazione (nota come “piccola proprietà contadina” o “Ppc”, attualmente disciplinata dall’articolo 2, comma 4-bis, del Dl 194/2009), ma il riconoscimento della pertinenzialità o meno del “collabente” impatta anche sull’applicazione dell’Iva. La disposizione riduce gli oneri di trasferimento di terreni agricoli e relative pertinenze a favore di soggetti qualificati, a condizione che, nei cinque anni successivi alla stipula, essi non cedano a terzi i fondi acquistati oppure non smettano di coltivarli o di condurli direttamente.

Gli uffici spesso disapplicano l’agevolazione ai fabbricati catastalmente qualificati come collabenti (categoria F/2), poiché, essendo inutilizzabili, essi non potrebbero svolgere alcuna funzione strumentale rispetto al terreno agricolo e, quindi, non sarebbe individuabile il legame pertinenziale con il fondo. Questa tesi non attribuisce rilievo alla potenziale destinazione del bene al servizio del fondo acquistato, a cui – opportunamente rimesso in sesto – può invece apportare la propria funzione strumentale.

Focus sulla destinazione

Le decisioni favorevoli ai contribuenti (ad esempio, Ctp Forlì 233/01/2019 e 11/01/2018) hanno richiamato la giurisprudenza della Cassazione riferita all’agevolazione “prima casa”, secondo cui «il concetto di pertinenza è fondato sul criterio fattuale della destinazione effettiva e concreta della cosa al servizio od ornamento di un’altra, senza che rilevi la qualificazione catastale dell’area che ha esclusivo rilievo formale» (ordinanza 3148/2015 della Corte).

In tema di fabbricati rurali, peraltro spesso inutilizzati, occorre avere riguardo esclusivamente al contesto specifico in quanto, in aperta campagna, il fabbricato non può avere una destinazione diversa da quella agricola, realizzando altrimenti un abuso edilizio. In effetti, la stessa Commissione tributaria provinciale forlivese ha considerato meritevole di agevolazione anche un immobile accatastato come abitativo senza annotazione di ruralità, ma utilizzato, di fatto, al servizio dell’attività agricola svolta sul terreno (decisione 188/02/2018).

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