Contabilità

Rivalutazione gratuita per l’immobile solo se destinato a terme o alberghi

La chance per le società immobiliari non copre le attività diverse. Si tratta di una nuova categoria omogenea senza coinvolgere altri beni

La rivalutazione gratuita appositamente introdotta dal decreto Liquidità (articolo 6-bis del Dl 23/2020), anche dopo l’interpretazione autentica disposta dalla conversione del decreto Sostegni (articolo 5-bis del Dl 41/2021), sta entrando in maniera rilevante nei bilanci delle imprese del settore, ma con più di una incognita.

A cominciare dall’aspetto soggettivo (imprese Oic operanti nei settori alberghiero e termale): come si evince dalla risposta ad interrogazione parlamentare n. 5-05916 del 5 maggio 2021, il Mef e l’Agenzia stanno effettuando «approfondimenti che permettano di ricostruire la ratio legis del regime agevolativo …. anche in considerazione degli eventuali profili di copertura e stime di gettito». Il problema è che la norma (in vigore da un anno, 7 giugno 2020) si applica ai due bilanci degli esercizi successivi a quello in corso al 31 dicembre 2019, e per il primo esercizio la maggior parte dei bilanci sono già stati approvati o lo saranno in queste settimane.

Ad estendere l’ambito soggettivo è intervenuto il decreto Sostegni, il quale (con norma interpretativa e, quindi, ad effetto retroattivo) ha incluso tra i destinatari non solo coloro che affittano l’azienda alberghiera mantenendo la deduzione delle quote di ammortamento in deroga all’articolo 2561 del Codice civile (come già previsto dalle risposte a interpello 637/2020 e 200/2021) ma anche i proprietari di «immobili a destinazione alberghiera concessi in locazione a soggetti operanti nei settori alberghiero e termale» ovvero di «immobili in corso di costruzione, rinnovo o completamento». Per cui sembra evidente che l’immobiliare che loca l’immobile all’impresa alberghiera oggi rientra tra i soggetti che può rivalutare gratuitamente.

Non può sfuggire, tuttavia, che il legislatore opera una estensione soggettiva riferendosi non ai soggetti ma agli “oggetti” (gli immobili), creando un “cortocircuito” di non semplice approccio con il principio delle categorie omogenee di cui al comma 2 dell’articolo 6-bis del Dl 23/2020. Tale disposizione, riprendendo uno dei caratteri principali delle leggi di rivalutazione precedenti l’articolo 110 del Dl 104/2020, prevede che la rivalutazione debba riguardare tutti i beni appartenenti alla stessa categoria omogenea, concetto disciplinato dall’articolo 4 del decreto 162/2001.

Per la categoria principale dei soggetti ammessi all’agevolazione (imprese Oic operanti nei settori alberghiero e termale, naturalmente quando sarà chiaro chi vi rientra effettivamente) il discorso è semplice: la rivalutazione può riguardare tutti i beni d’impresa (immobilizzati) e le partecipazioni tradizionalmente ammessi a questa operazione, muovendosi «per categoria omogenea», nel senso che la scelta non può riguardare il singolo bene ma tutti quelli appartenenti al medesimo gruppo predefinito dal legislatore. Ciò a pena di incorrere nella decadenza degli effetti per tutti i beni della stessa categoria (circolare 57/E/2001 e Cassazione 23491/2018), che può essere impedita (ma solo per i beni rivalutati in bilancio) qualora, anche in sede di accertamento, si provveda al versamento dell’imposta sostitutiva non versata con riferimento al bene illegittimamente escluso, maggiorata di sanzioni ed interessi (circolare 18/E/2006).

Ma come conciliare questo principio in presenza di società che affittano l’azienda alberghiera ma dispongono anche di altre aziende (affittate o meno) ovvero (caso ancora più comune) locano l’immobile alberghiero ma dispongono di altri beni immobili strumentali per natura, utilizzati direttamente o concessi a loro volta in locazione (ad esempio negozi)? È evidente che in questo caso la «categoria omogenea» crea problemi interpretativi enormi. Tra le due soluzioni estreme e, ci pare, entrambe inaccettabili (consentire a questi soggetti una rivalutazione gratuita indiscriminata, anche per i beni che nulla hanno a che fare con l’attività alberghiera, ovvero “costringerli” ad una rivalutazione onerosa – con il dubbio peraltro sull’aliquota applicabile – per tutti gli “altri” beni strumentali per natura diversi dall’albergo), l’unica interpretazione che pare plausibile sta, come spesso accade, nel giusto mezzo: poiché il legislatore, con l’articolo 5-bis del Dl 41/2021, ha fatto riferimento a specifici “beni”, questi ultimi (ossia gli immobili a destinazione alberghiera concessi in affitto di azienda o in locazione a soggetti operanti nel settore alberghiero e termale) costituiscono una nuova «categoria omogenea» a sé stante, aggiuntiva rispetto a quelle definite dall’articolo 4 del decreto 162/2021. Ne consegue che la rivalutazione “gratuita” riguarderà, per tali soggetti, solo ed esclusivamente (nonché tutti) questi beni, ma senza “trascinamento” (obbligatorio o facoltativo) di altri beni che, in base alle regole generali, apparterebbero alla stessa categoria omogenea.

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