Redigere il capitolato e confrontare i preventivi

Quando è necessario stipulare contratti di appalto, occorre prestare attenzione per contenere le spese ed evitare problemi (che poi vogliono dire altre spese).
Innanzitutto, se vengono effettuati interventi per l'installazione, la trasformazione e l'ampliamento degli impianti (Dm 37/2008) oppure volti al contenimento dei consumi energetici (legge 10/1991), è necessario un progetto. Questo deve essere redatto da un professionista iscritto negli albi professionali secondo la specifica competenza tecnica richiesta. Il progetto è necessario anche in alcuni casi di interventi edili di una certa entità (Dpr 380/2001).
Il documento consente di avere una base comune per poter raccogliere tutte le offerte da parte delle imprese. In questo modo si avrà la certezza che tutti i preventivi avranno ad oggetto l'esecuzione dell'opera alle stesse condizioni con variazione solo dell'impegno economico. Quando invece un progetto non è richiesto dalla legge, sarebbe comunque opportuno incaricare un professionista che rediga almeno un capitolato. Quando vengono deliberate opere di manutenzione straordinaria o innovazioni, è obbligatorio costituire un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori; però, se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti (in pratica corrisponde alle rate pagate via via dai condòmini).
Nel contratto, il costo dovrà essere indicato globalmente.
Si ricordi che l'appalto è il contratto col quale l'appaltatore assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un'opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro. Una volta determinato l'importo globale, quindi, potrà variare solo se ne ricorrono le condizioni di legge. Diversamente, al termine dell'esecuzione, l'appaltatore non potrà richiedere costi aggiuntivi per avere sbagliato a fare l'offerta o conteggiato male i metri o il quantitativo del materiale.
L'appaltatore non può apportare variazioni alle modalità convenute dell'opera se il committente non le ha autorizzate. In questo caso non ha diritto a compenso per le variazioni o per le aggiunte, salvo diversa pattuizione.
Il costo potrebbe subire modifiche solo quando le variazioni sono necessarie per poter eseguire l'opera alla regola dell'arte. In questo caso il prezzo deve essere concordato dalle parti. Deve però trattarsi di interventi che non erano conoscibili in fase di preventivo.
Il committente che, nel corso dell'opera, si accerta che la sua esecuzione non procede secondo le condizioni stabilite dal contratto e a regola d'arte, può fissare un congruo termine entro il quale l'appaltatore si deve conformare. Trascorso inutilmente il termine stabilito, il contratto è risoluto, salvo il diritto al risarcimento del danno.
Qualora, per effetto di circostanze imprevedibili si siano verificati aumenti o diminuzioni nel costo dei materiali o della mano d'opera, tali da determinare un aumento o una diminuzione superiori al decimo del prezzo complessivo convenuto, l'appaltatore o il committente possono chiedere una revisione del prezzo medesimo. La revisione può essere accordata solo per quella differenza che eccede il decimo.