La forza maggiore «salva» la prima casa

Il mancato trasferimento della residenza, per causa di forza maggiore, nella abitazione acquistata con l'agevolazione "prima casa", non determina la decadenza dal beneficio fiscale. È quanto ribadito dalla Corte di cassazione nella sentenza n. 19247 di ieri, che ha esaminato il caso di un edificio per il quale sono stati necessari lunghi lavori di messa in sicurezza a causa di smottamenti provocati da abbondanti piogge.
Il tema del mancato trasferimento di residenza causato da eventi di forza maggiore continua dunque ad "appassionare" la giurisprudenza, con esiti però non sempre univoci. Se infatti la forza maggiore è stata esclusa nel caso di malattia dell'acquirente (Ctr Bolzano 39/2006) o di mancanza di risorse finanziarie (Ctr Abruzzo, 44/2008) oppure dal fatto che il contribuente sia stato arrestato (Ctp Savona, 105/2011) oppure dal fatto di aver comprato una quota di comproprietà e non un intera piena proprietà (Ctr Liguria, 148/2013) oppure a causa di separazione coniugale (Cassazione, 16082/2014), sono stati invece ritenuti quali casi di forza maggiore:
a) il mancato rilascio del certificato di abitabilità (Ctc 3241/1995; ma, in senso contrario si sono espresse Ctr Toscana 144/2003 e Ctp Aosta 9/2011) o del certificato di residenza (Ctr Umbria 92/2010);
b) l'esigenza di riparare vizi della costruzione (Ctp Verbania, 4/2009; ma non è stata ritenuta sufficiente la pendenza di una procedura di sanatoria edilizia: Cassazione 20066/2005);
c) il luogo di lavoro dell'acquirente (Ctp Salerno 49/1998 e Ctp Roma 368/2007);
d) l'acquisto di un diritto (quale la nuda proprietà) che non attribuisce all'acquirente la facoltà di abitazione (Cassazione 797/2000);
e) la morte dell'acquirente (Cassazione, 797/2000) e la malattia del figlio del contribuente (Ctr Lombardia, 44/2013);
f) il ritrovamento di reperti archeologici (Cassazione, 14399/2013);
g) le infiltrazioni di acqua dall'appartamento soprastante (Ctr Lazio 168/2007 e Ctp Vercelli 6/2010; ma non per Cassazione, 1392/2010).
Controverso il tema dello stato locativo o di occupazione abusiva dell'immobile acquistato: si tratta di forza maggiore per Ctc 1497/1996, Ctr Lazio 557/2011 e Ctp Milano, 11/2011; mente di opinione contraria sono Cass. 4714/2003, Ctp Pescara 65/2002, Ctr Toscana 31/2007, Ctr Umbria 90/2010 e Cass. 7764/2014.
Anche sul tema della sussistenza di lavori in corso nell'edificio oggetto di acquisto agevolato non c'è univocità: sono nel senso della forza maggiore Ctp Roma 368/2007, Ctr Emilia Romagna 5/2009, Ctp Pisa 5/2009, Ctr Toscana, 26/2013, Ctp Savona, 66/2010, mentre vanno in senso contrario Cassazione, 13800/2010, Ctr Sicilia, 45/2011, Cassazione, 17249/2013 e Ctr Lombardia, 556/2014.