Case in convenzione, vincoli superabili dopo cinque anni

Un “massimario” per le compravendite aventi a oggetto unità abitative comprese in interventi di edilizia convenzionata: è il risultato di un lavoro congiunto di Federnotai Lombardia e Anci Lombardia (con il patrocinio di Regione Lombardia e di Confprofessioni) assai utile per “fare il punto” in una materia assai intricata sia dalla pluralità di interventi legislativi che si sono succeduti in questo ambito sia, in taluni casi, dalla loro obiettiva farraginosità.
Vediamo qui di seguito alcuni esempi di queste massime, non senza aver prima definito l'edilizia convenzionata come quella parte dell'edilizia residenziale che è realizzata sulla base di una convenzione con il Comune: in particolare, si tratta delle convenzioni stipulate ai sensi dell'articolo 35, legge 865/1971 (le cosiddette “convenzioni Peep”) e degli articoli 7 e 8 dpr 2001/380 (le cosiddette “convenzioni Bucalossi”, ora normate dall'articolo 18 dpr 380/2001).

I vincoli della legge 865
Questi vincoli (da cui discendeva la nullità degli atti stipulati in loro violazione) potevano inerire solo le convenzioni che avevano a oggetto terreni e fabbricati venduti in piena proprietà e non quelli venduti in diritto di superficie: si precisa, quindi, che l'inserimento nelle convenzioni in diritto di superficie di vincoli in tutto o in parte uguali a quelli previsti per le convenzioni in diritto di proprietà aveva natura esclusivamente pattizia, con conseguente inapplicabilità della sanzione della nullità in caso di violazione delle disposizioni convenzionali.

Le nullità derivanti dalle “convenzioni 865”
La violazione dei vincoli derivanti da convenzioni in piena proprietà comportava la nullità dei relativi atti. Viene chiarito che questa sanzione di nullità non può concernere atti stipulati dopo la legge 179/1992, che ha abrogato i vincoli della legge 865, ma resta confinata agli atti stipulati in precedenza.

Vincoli pattizi inseriti in “convenzioni 865”
E' legittimo l'inserimento, nelle convenzioni di cui alla legge 865/1971, di disposizioni con le quali le parti, su richiesta del Comune, costituiscano vincoli ulteriori con riguardo ai trasferimenti successivi alla prima alienazione (ad esempio: un divieto di alienazione o un patto di prelazione). La violazione di queste limitazioni non comporta mai la sanzione della nullità dell'atto, ma “solo” l'applicazione di rimedi di natura obbligatoria, quali la risoluzione per inadempimento o la decadenza dal regime convenzionale.

La sostituzione della convenzione
E' possibile sostituire le convenzioni della legge 865/1971 con le convenzioni della legge 10/1977 (ora articolo 18 dpr 380/2001). La sostituzione può concernere sia le convenzioni in proprietà, sia quelle convenzioni in diritto di superficie; e inoltre è possibile con riguardo alle convenzioni in proprietà perfezionate sia prima che dopo l'entrata in vigore della legge 179/1992.
La sostituzione comporta che la nuova convenzione ha una durata di venti (e non più trenta) anni, diminuita del tempo trascorso tra la data della convenzione originaria e la data della seconda convenzione; e che sia pagato un corrispettivo, per ogni alloggio edificato, calcolato secondo quanto previsto dalla legge 448/1998 per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà.

Rimozione dei vincoli
La rimozione dei vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione e del canone massimo di locazione contenuti nelle convenzioni è una facoltà concessa solo dopo che siano trascorsi almeno 5 anni dal primo trasferimento. Ai sensi di legge l'iniziativa è riconosciuta al singolo condomino e non al Comune e la convenzione è di regola conclusa tra singolo condomino e Comune. Il singolo condomino deve pagare al Comune un corrispettivo, proporzionale alla sua corrispondente quota millesimale. La rimozione dei vincoli è ammissibile sia con riguardo a convenzioni in diritto di superficie, sia con riguardo a convenzioni in diritto di proprietà.

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