Iva e condominio, l’attività economica genera società di fatto tra i condòmini

Il dibattito sulla natura giuridica del condominio e sulla sua configurazione come soggetto autonomo e distinto rispetto ai singoli condomini è assai complesso e articolato. In materia di Iva, non essendo presente nella normativa e Ue il termine “condominio”, occorre necessariamente rifarsi alle definizioni nazionali.

Nel nostro Paese il condominio, disciplinato espressamente dal Codice civile agli articoli 1117 e seguenti, rappresenta una particolare forma di comunione che riguarda le parti comuni dell’edificio.

Ciò significa, in sostanza, che nel sistema fiscale nazionale il condominio non può configurarsi come soggetto autonomo in grado di svolgere un’attività economica abituale ai fini Iva.

Si considera, però, attività economica lo sfruttamento di un bene materiale o immateriale per ricavarne introiti aventi carattere di stabilità. Quando un bene può essere usato sia per scopi economici che privati occorre esaminare l’insieme delle circostanze in cui avviene il suo sfruttamento, per determinare se l’attività viene svolta in maniera identica al modo in cui viene di solito esercitata l’attività economica corrispondente.

L’impianto fotovoltaico

Per esempio, un impianto fotovoltaico, collegato in rete e installato sopra o in prossimità di un edificio a fini abitativi, può, per sua stessa natura, essere utilizzato sia per scopi economici che per fini privati, ma, una volta che venga impiegato per produrre energia elettrica da immettere nella rete a fronte di una remunerazione stabile, viene a realizzarsi l’esercizio di un’attività economica (Corte Ue 20/6/2013, causa C-219/12).

A una conclusione diversa si sarebbe invece pervenuti laddove l’impianto fosse stato progettato per rifornire unicamente il condominio.

Altri elementi da prendere in considerazione nell’ambito del raffronto tra attività effettivamente esercitata e attività abitualmente svolta sono poi rappresentati dall’entità della clientela e dall’importo degli introiti. Quanto, in particolare, a quest’ultimo elemento, l’asimmetria tra gli introiti conseguiti e i costi sostenuti (questi ultimi coperti solo in parte) individua certamente un comportamento atipico per un soggetto che opera sul mercato.

Il suo riscontro certifica infatti l’assenza di un nesso concreto tra la somma pagata e le forniture effettuate, ossia la mancanza di una “retribuzione”, la quale non consente di qualificare le stesse come svolgimento di attività economica (Corte Ue 12/5/2016-causa C 520/14).

Sulla base degli elementi di valutazione analizzati, anche nel nostro Paese è stata dunque attribuita natura commerciale alla produzione di energia derivante da un impianto fotovoltaico, realizzato da un condominio, di potenza fino a 20 kw, non posto a servizio del condominio nel caso in cui l’energia prodotta viene ceduta totalmente alla rete, e di potenza superiore ai 20 kw, in quest’ultima ipotesi se l’energia non viene autoconsumata.

La società di fatto

Pertanto, laddove vengano superati i limiti di potenza previsti per l’autoconsumo si configura una attività economica, con un elemento oggettivo (nel caso specifico, conferimento dell’impianto fotovoltaico e degli spazi comuni) e un elemento soggettivo (intenzione di voler conseguire proventi), in relazione alla quale occorre individuare il soggetto passivo ai fini dell’Iva.

Quest’ultimo, per le considerazioni sopra fatte, non può che essere rappresentato dai soggetti (condomini) che di comune accordo svolgono tale attività, dando vita, in sostanza, ad una vera e propria società di fatto (risoluzione 84/E/2012).

Affitti e impianti sportivi

Più in generale, in presenza di una intesa verbale oppure di un semplice comportamento concludente che sia idoneo a dimostrare l’intenzione delle parti di stipulare un accordo per l’esercizio collettivo di un’attività economica deve individuarsi una società di fatto tra i condomini, la quale costituisce un soggetto passivo Iva in base all’articolo 4 del Dpr 633/1972.

Questo accade sicuramente anche con la locazione di un certo numero di appartamenti (non certo della sola ex portineria) o con lo sfruttamento commerciale degli impianti sportivi condominiali)

Nello specifico, fanno parte della società di fatto i condòmini, favorevoli all’attività, che, in sede di assemblea condominiale, hanno approvato la decisione, mentre ne sono esclusi quelli che non hanno dato tale approvazione. La società di fatto, naturalmente, dovrà richiedere un numero di partita Iva e rispettare le norme Iva in materia di fatturazione, registrazione, liquidazione e versamento dell’imposta.