Terreni, il costo di diritti di proprietà è indeducibile
Sul costo dei diritti di usufrutto e superficie deducibile nel caso di acquisto a tempo determinato l'agenzia delle Entrate, con la risposta ad interpello 480/2019 conferma l'impostazione consolidata, ma sbarra la strada alla possibilità di dedurre i diritti di proprietà di terreni sui quali installare apparecchiature, non di proprietà, gestite da terzi i quali provvedono alla rimozione alla conclusione dei contratti di locazione. I ricavi sono costituiti dai canoni di locazione.
La società, che redige il bilancio in base ai principi contabili nazionali e non è micro impresa, acquista diritti di usufrutto o di superficie su terreni sui quali installare specifiche apparecchiature: medesimo discorso con riferimento a terreni di proprietà. Il quesito riguarda il corretto trattamento contabile e, per derivazione, fiscale di questi costi di acquisto in riferimento ai quali la società ritiene non sussista un principio contabile direttamente applicabile.
I terreni sono sostanzialmente privi di valore significativo, ma gli strumenti urbanistici prevedono la possibilità di collocare sugli stessi determinati impianti: questo fa sì che i costi d'acquisto siano elevati. La società ritiene di investire in beni sostanzialmente immateriali, ossia nei diritti di utilizzo dei terreni per finalità non agricole. Pertanto, ragioni di inerenza e competenza inducono a ritenere che il costo d’acquisto dei diritti reali debba considerarsi ammortizzabile in funzione della durata dei diritti (per l'usufrutto) e dei contratti di locazione (per i diritti di proprietà). Questo, tenuto conto, per via analogica in assenza di principi contabili ad hoc, di quanto previsto dal principio contabile Oic 11. Sarebbe applicabile il principio Oic 24, relativo alle immobilizzazioni immateriali, in particolare i paragrafi 9, 60 e 71.
La società ritiene di indicare in bilancio tra le immobilizzazioni immateriali i costi di acquisto dei diritti di usufrutto e la quota parte del valore di acquisto dei terreni riconducibile al flusso di canoni di locazione che gli stessi sono in grado di produrre.
Per quanto riguarda i maggiori valori dei terreni originati dalla capacità di produrre flussi di ricavi per la presenza delle infrastrutture, la società è intenzionata a classificarli in bilancio separatamente dai valori dei terreni (da iscrivere tra le immobilizzazioni materiali).
L'Agenzia, invece, precisa che occorre distinguere la situazione nella quale la società acquista a titolo definitivo la proprietà del terreno, da quella in cui la stessa ne acquista a tempo determinato il diritto di usufrutto o di superficie.
Per i diritti di proprietà di terreni sui quali insisteranno apparecchiature, il costo di acquisto del cespite “terreno” non determina alcuna imputazione nel conto economico di ammortamenti: in tal senso è chiaro il principio Oic 16, paragrafi 58 e 60, che la società riteneva non applicabili. Pertanto, il costo dei terreni acquisiti a titolo di proprietà non può essere dedotto ai fini fiscali. L'Agenzia rimanda alla risoluzione 157/E/07 e alla circolare 1/E/07.
Discorso diverso per il costo d'acquisto dei diritti di superficie e di usufrutto, deducibile nel caso di acquisto a tempo determinato.
Agenzia delle Entrate, risposta a interpello 480/2019
