Anche gli affitti non percepiti vanno tassati

Redditi derivanti da locazione di immobili da tassare in quadro B di Unico 2016 anche se non percepiti. Non possono, essere sottratti all’Irpef i canoni di affitto non incassati dal locatore (persona fisica) a causa della morosità del conduttore, salvo che non si sia già concluso il procedimento di sfratto.
Tale regola generale non trova limitazione alcuna, nemmeno nell’ipotesi in cui sia applicabile il regime della cedolare secca in luogo della disciplina ordinaria (circolare 26/E/2011 par. 6.1). In ogni caso, infatti, la tassazione del reddito da locazione è collegata alla mera maturazione del diritto di percezione di un reddito in forza del sottostante contratto di affitto (cfr. Cassazione 20764 del 25 settembre 2006) indipendentemente dalla materiale riscossione del canone, e ciò vale sia per le locazioni di immobili abitativi che commerciali.
Il quadro RB
Anche quest’anno, pertanto, in sede di redazione della dichiarazione dei redditi è necessario porre la massima attenzione su questi aspetti. Nel quadro B del modello Unico dovranno essere indicati esclusivamente i redditi derivanti dal contratto di locazione registrato fino a che lo stesso rimane attivo. Unica eccezione a tale principio, opera per i redditi derivanti da contratti di locazione di fabbricati abitativi, i quali se non percepiti, non concorrono a formare il reddito a partire dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore.
Sotto il profilo operativo si possono presentare, essenzialmente due situazioni, entrambe legate al momento di conclusione del procedimento giurisdizionale di sfratto per morosità del conduttore. In pratica per non assoggettare a tassazione i canoni relativi all’anno 2015 la sentenza deve essere stata emessa in data anteriore al termine ultimo fissato per la presentazione della dichiarazione dei redditi ovvero il 30 settembre 2016. Se invece la sentenza di sfratto è emanata dopo i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi, si potrà beneficare del credito d’imposta nella successiva dichiarazione dei redditi (sezione II del quadro CR al rigo 8.), oppure presentare un’istanza di rimborso.
Per non dichiarare i canoni non riscossi sarà altresì importante verificare il contenuto della sentenza di sfratto. In questo caso infatti, il giudice dovrà confermare, in sentenza, la morosità del locatario anche per i periodi precedenti alla data del provvedimento giurisdizionale. Ma non finisce qui, perché una volta ottenuta la suddetta sentenza, il locatore dovrà farsi parte diligente e procedere altresì alla chiusura del contratto in Agenzia delle entrate per non rischiare un accertamento futuro derivante dal fatto che il contratto risulta ancora attivo.
Le locazioni commerciali
Per le locazioni di immobili non abitativi il legislatore tributario non ha previsto una disposizione analoga. Ne consegue che il relativo canone, ancorché non percepito, va comunque dichiarato, nella misura in cui risulta dal contratto di locazione, fino a quando il locatore non possa dimostrare che è intervenuta la risoluzione del contratto. Le imposte assolte sui canoni dichiarati e non riscossi non potranno, quindi più essere recuperate (circ. 11/E/2014 - risposta 1.3). L’eccezione a tale principio è rappresentata dalla presenza di un provvedimento di convalida di sfratto con accertamento della risoluzione del contratto in data antecedente per effetto di contestazione di inadempimento (Cass. 19602 del 27.08.2013). In tal caso qualora il giudice accerti l’inadempimento del conduttore e il conseguente effetto risolutivo del contratto in data antecedente a quella del provvedimento di sfratto, l’obbligo di dichiarare i canoni di locazione viene meno fin dalla data precedente a quella di convalida di sfratto (come avviene per gli immobili abitativi). Infine si ricorda che il contratto può considerarsi risolto anche in assenza di procedura giurisdizionale (Cort. Cass. sent. n. 362/2000), qualora il locatore sia in grado di produrre atti e documenti con data certa che dimostrino che lo stesso si è avvalso - ex art. 1454 C.C - della clausola risolutiva espressa e che l’immobile è stato successivamente effettivamente rilasciato. In tale ipotesi l’obbligo dichiarativo viene meno dalla data del verbale di rilascio.