L’opzione per la cedolare secca, quando e come si esercita

1L’adempimento in sintesi

La così detta cedolare secca è una modalità alternativa ed opzionale, per le persone fisiche, per tassare i proventi derivanti dalla locazione di immobili abitativi, che può essere utilizzata solo se sussistono alcune precise condizioni stabilite dalla legge.

Mentre la modalità ordinaria di tassazione dei proventi in commento avviene attraverso l’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef), la cedolare secca utilizza un’imposta sostitutiva con due aliquote reali: quella del 10% e quella del 21%. L’opzione va esercitata in sede di registrazione del contratto o anche nelle successive annualità.

2Soggetti interessati

L’opzione per tale imposizione sostitutiva è riservata al locatore, persona fisica, che risulta detenere l’immobile attraverso un diritto di proprietà ovvero attraverso altro diritto reale di godimento, come ad esempio l’usufrutto.

Si tratta a tutti gli effetti di una modalità alternativa ed opzionale per tassare i proventi derivanti dalla locazione di immobili che, di conseguenza, non scontano più né l’Irpef né le relative addizionali, bensì l’imposta sostitutiva richiamata.
Tale opzione è possibile solo se sussistono alcune precise e principali condizioni:

● entrambe le parti, ossia locatore e locatario, devono essere persone fisiche;
● l’immobile deve essere posseduto o detenuto dal locatore e deve essere condotto dal locatario non in regime d’impresa;
● l’immobile deve essere di tipo abitativo.

Non possono in ogni caso accedere al regime della cedolare secca i soggetti, persone fisiche, che procedono alla locazione dei fabbricati ad uso abitativo nell’esercizio dell’attività d’impresa, dell’arte o della professione, nonché le società di persone e le società di capitali, così come gli enti commerciali e non commerciali.

Qualora siano presenti più soggetti titolari di vari diritti sul medesimo fabbricato, la cedolare secca può essere applicata in modo separato da ciascun locatore a nulla rilevando, quindi, che uno o più dei comproprietari decidano di mantenere la tassazione attraverso l’Irpef e le relative addizionali.

3Modalità e termini di adempimento

È il decreto legislativo n. 23 del 2011 ad aver introdotto nel nostro ordinamento fiscale la cedolare secca.
Il primo comma dell’articolo 3, del decreto legislativo n. 23, stabilisce letteralmente che “in alternativa facoltativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, il proprietario o il titolare di diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo può optare per il seguente regime”.

La cedolare secca è sostitutiva dell’Irpef e delle relative addizionali, nonché dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo dovuta sul contratto di locazione che non deve assolutamente prevedere aumenti di canone.

La cedolare secca utilizza due aliquote reali, che non aumentano con l’aumentare del reddito. Tali aliquote sono, come si diceva, due:

● la prima è quella del 10%, che è applicabile in determinati particolari casi;
● la seconda è fissata al 21%, che è applicabile in modo generale in tutti i casi diversi da quelli a cui si applica l’aliquota ridotta di cui si è detto nell’alinea precedente.

Per quanto riguarda gli immobili, la norma stabilisce si debba trattare di immobili solo ad uso abitativo. Si tratta, quindi, dei fabbricati accatastati nella categoria catastale “A”, fatta esclusione della categoria “A10”, che vengano locati per finalità abitative, e le relative pertinenze. Sono, quindi, escluse dal regime sostitutivo in parola le locazioni di fabbricati ad uso abitativo ma il cui locatario risulti essere un soggetto che esercita attività d’impresa, a nulla rilevando, in questo caso, l’utilizzo che lo stesso locatore effettua dell’immobile locato.

L’esercizio dell’opzione

L’opzione per il regime della cedolare secca può essere esercitata:

● in sede di registrazione del contratto di locazione;
● nelle annualità successive;
● in fase di comunicazione della proroga del contratto.

Per l’esercizio dell’opzione deve essere rispettato il termine di 30 giorni dalla stipula del contratto, dalla scadenza dell’annualità precedente ovvero dalla proroga.

Per effettuare l’opzione deve essere barrata la relativa casella del modello Rli, il quale può essere presentato telematicamente oppure in modalità cartacea presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate.

N.B. In base alla sospensione degli adempimenti tributari che scadono nel periodo compreso tra l’8 marzo 2020 e il 31 maggio 2020 disposta dall’articolo 62, primo comma 1, del Dl 18/2020, per perfezionare la registrazione del contratto c’è tempo fino al 30 giugno; di conseguenza è sospeso anche il versamento dell’imposta di registro (non dovuto per chi opta per la cedolare secca).
Nel caso in cui, però, il contribuente optasse comunque per la registrazione del contratto di locazione durante il predetto periodo di sospensione, anche l’imposta di registro, se dovuta, va versata nella ordinaria scadenza ossia entro 30 giorni dalla registrazione.
I versamenti delle rate successive dell’imposta di registro dovuta per i contratti di locazione già registrati, vanno invece eseguiti nelle normali scadenze.

Per quanto concerne l’opzione per la cedolare secca rimane valida la sospensione predetta, nel senso che anche l’esercizio per l’imposizione sostitutiva potrà godere di tale dilazione dei termini.

Se, infine, l’opzione per la cedolare dovesse essere esercitata in una annualità successiva alla prima, e la scadenza di tale successiva annualità dovesse ricadere all’interno del periodo di sospensione, si ritiene che in questo caso non si possa godere del termine di sospensione. Si potrebbe creare, infatti, in base a quanto affermato dall’Agenzia con la predetta circolare 8/E/2020, la presunzione che il contribuente sia in ritardo con il versamento dell’imposta di registro annuale, versamento che, come detto, non è sospeso, e pertanto si potrebbe arrivare a determinare la perdita della possibilità di esercizio dell’opzione per la cedolare secca. È consigliabile, quindi, in caso di opzione successiva alla prima registrazione del contratto, di esercitarla entro i normali termini.

Le sanzioni
Il comma 3 dell’articolo 3 del Dlgs 23/2011, prevede che in caso di mancata registrazione del contratto di locazione si applichi la sanzione amministrativa dal 120% al 240% dell’imposta dovuta, ai sensi dell’articolo 69, del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro di cui al Dpr 26 aprile 1986, n. 131.
La stessa sanzione è ridotta del 50% qualora la registrazione avvenga con ritardo non superiore ai 30 giorni.

Per quanto riguarda la comunicazione della proroga del contratto di locazione, l’art. 3-bis del Dl 34/2019 ha abolito l’obbligo di comunicazione e la conseguente sanzione in caso di omessa comunicazione. Pertanto, in caso di proroga, l’opzione per la cedolare secca rimane valida a condizione che il contribuente mantenga un comportamento coerente con tale volontà, ossia a condizione che lo stesso effettui i versamenti e dichiari i redditi da cedolare secca nel modello di dichiarazione dei redditi.

Il ravvedimento operoso

L’agenzia delle Entrate il primo settembre 2017, con risoluzione 115/E, ha fornito alcuni chiarimenti in merito all’ utilizzo del ravvedimento operoso in presenza di omessa o tardiva presentazione della comunicazione della proroga del contratto di locazione in regime di cedolare secca chiarendo che è prevista una sanzione nella misura fissa pari a euro 100, ridotta a euro 50 se la comunicazione è presentata con ritardo non superiore a 30 giorni.
Alla sanzione appena indicata può essere applicato l’istituto del ravvedimento, normato dall’articolo 13 del decreto legislativo 472 del 1997. Chiarisce infatti l’Agenzia che la finalità premiale del ravvedimento “implica la tendenziale onnicomprensività dell’istituto”, che, quindi, “trova applicazione per la quasi totalità delle violazioni tributarie”, salvo che non vi siano esclusioni espresse.
Per la determinazione esatta dell’ammontare della sanzione, occorre, però, tenere conto che se la comunicazione avviene entro 30 giorni dalla originaria scadenza, la sanzione base è già ridotta al 50% e su tale 50% andrà quindi ad innestarsi il ravvedimento. In caso contrario, ossia di comunicazione effettuata dopo i predetti 30 giorni, il ravvedimento operoso partirà dalla sanzione piena.

I versamenti

Per quanto concerne i versamenti, la cedolare secca deve essere versata entro il termine stabilito per il versamento dell’imposta sul reddito delle persone fisiche.
Il saldo della cedolare secca e la prima rata dell’acconto, che va determinata, nella misura del 40%, sul 95% (che dal 2021 passerà al 100%) della cedolare dovuta per il periodo d’imposta precedente, possono essere versati ratealmente e, sugli importi rateizzati, sono dovuti gli interessi secondo le disposizioni previste per la rateazione dell’Irpef.
Inoltre, è possibile differire il versamento di 30 giorni maggiorandolo dello 0,4%. Il versamento del secondo acconto, invece, non è rateizzabile e il pagamento non può essere differito di 30 giorni.

4Casi pratici o particolari

Le locazioni brevi

La cedolare secca può trovare applicazione anche con riferimento alle cosiddette locazioni brevi, ossia ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni stipulati sempre da persone fisiche. Inoltre, il regime della cedolare secca è stato esteso ai corrispettivi lordi derivanti dai cosiddetti «contratti assimilati alle locazioni brevi», ossia ai contratti di sublocazione stipulati alle condizioni che consentono di individuare una «locazione breve», nonché ai contratti a titolo oneroso stipulati dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile a favore di terzi, stipulati alle condizioni che consentono di individuare una «locazione breve».
In tali ultime ipotesi di contratti di locazione breve e di contratti assimilati, l’imposta sostitutiva in commento può essere applicata esclusivamente con l’aliquota del 21% e deve essere esercitata direttamente in dichiarazione.
I contratti di locazione breve, infatti, avendo durata inferiore a 30 giorni nell’anno, non sono soggetti ad obbligo di registrazione.
È bene ricordare che, nel caso in cui i contratti di locazione breve vengano sottoscritti tramite intermediari, quest’ultimi sono tenuti ad operare, in qualità di sostituti di imposta, una ritenuta del 21%.
In particolare, tale obbligo sorge nell’ipotesi in cui gli intermediari incassino i canoni di locazione o sublocazione breve o i corrispettivi dei contratti onerosi conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi, ovvero intervengano nel pagamento dei canoni di locazione o sublocazione o dei corrispettivi dei contratti onerosi conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi.

L’esercizio dell’opzione per negozi e botteghe

A seguito delle modifiche introdotte alla disciplina della cedolare secca dalla legge 145 del 30 dicembre 2018, per i soli contratti stipulati nel corso del 2019, è possibile optare per il regime in commento anche con riferimento alle locazioni di negozi e botteghe classificati con categoria catastale C/1, e relative pertinenze, di superficie non superiore a mq. 600, nel computo dei quali non vanno considerate le pertinenze, e sempre a condizione che l’opzione sia esercitata da parte di persone fisiche che non detengono il fabbricato in regime d’impresa, arte o professione.

La norma pone una condizione di tipo temporale, ovvero è possibile optare per la cedolare secca per i negozi solo con riferimento ai contratti «stipulati nell’anno 2019». A tal proposito si ritiene (ma non è mai stato chiarito) che sia sufficiente che il contratto di locazione del negozio sia stipulato nel 2019, come dispone la norma, ma che, una volta rispettato tale condizione, l’opzione per la cedolare possa essere esercitata anche nelle annualità successive.
Il provvedimento del 7 aprile 2011, con riferimento alla cedolare abitativa, dispone infatti, al punto 1.4, che «Il mancato esercizio dell’opzione nella prima annualità del contratto non preclude la possibilità di opzione per le annualità successive nel termine per il versamento dell’imposta di registro».

La legge di bilancio per il 2019, introduce, infine, una vera e propria norma antiabuso. Viene stabilito, infatti, che non è possibile optare per la cedolare secca per negozi e botteghe in caso di contratti per i quali si verifichino le seguenti due condizioni:

● contratti in corso al 15 ottobre 2018 con scadenza naturale successiva al 31 dicembre 2019 che vengono interrotti forzatamente prima di tale ultima data;
● entro la medesima data del 31 dicembre 2019 viene stipulato un nuovo contratto tra le medesime parti.
Tuttavia, è possibile optare per la cedolare secca anche in presenza di un contratto in corso al 15 ottobre 2018 qualora, ancorché interrotto forzatamente, il locatore ne abbia stipulato un altro con un conduttore diverso da quello precedente.