Registro fisso per la cessione bonaria di area al Comune e volumetria in cambio

L’atto di cessione bonaria da parte di una società di un’area al Comune per prevenire l’esproprio, senza il versamento di alcun corrispettivo in denaro ma solo a fronte della concessione da parte del Comune , ai sensi del vigente Pgt, di una certa volumetria da utilizzare in proprio o da trasferire a terzi, è soggetta alle imposte di registro, di trascrizione e catastale in misura fissa. In siffatta ipotesi non si ha una permuta, non sussistendo alcuno scambio di beni materiali o immateriali, ma una transazione che evita e previene una futura lite, perseguendo la volontà delle parti essenzialmente uno scopo transattivo. Questo il principio che emerge dalla sentenza 173/04/2020 della Ctp di Brescia (presidente Macca , estensore Di Giorgio).

Il caso
Con un atto di «cessione di area» una società in nome collettivo cedeva bonariamente al Comune , al fine di prevenirne l’esproprio, la piena proprietà di un’area urbana sita nel medesimo Comune; tale cessione avveniva senza alcun corrispettivo in denaro ma solo a fronte della concessione da parte del Comune a favore della società , ai sensi del vigente Piano di governo del territorio (Pgt), di una certa volumetria di cui stessa società aveva contrattualmente la facoltà di utilizzare in proprio oppure di trasferire a terzi. In sede di autoliquidazione, pertanto, le parti dichiaravano sia l’esenzione ai fini Iva che la soggezione dell’atto alle imposte di registro, di trascrizione e catastale in misura fissa, versando 200 euro per ciascuna imposta dovuta (di registro, ipotecaria e catastale). Con avviso di liquidazione notificato al notaio l’Ufficio ravvisava nell’atto una permuta fra l’area ceduta dalla società al Comune e la volumetria edificabile concessa dal Comune alla società: volumetria che , secondo l’agenzia delle Entrate, dichiaratamente teneva luogo del «corrispettivo in denaro» (articolo 3 del contratto). L’Ufficio, pertanto, rilevava la mancata tassazione della correlativa cessione di volumetria e riprendeva le imposte dovute, individuandone la base imponibile nel valore dell’area ceduta dalla società al Comune (trattandosi di permuta senza conguaglio) ed applicando a tale base imponibile l’aliquota del 9% prevista all’articolo 1 tariffa, parte 1, del Dpr 131/1986 per gli «atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento».

La sentenza
La Commissione bresciana, nel risolvere la controversia a favore del notaio rogante e ricorrente , afferma che nel caso di specie nessuna controprestazione di natura negoziate poteva ritenersi eseguita da parte del Comune: la volumetria edificatoria riconosciuta alla società derivava ipso iure dal disposto dell’ articolo 8 delle Nta del Piano delle Regole del Pgt dell’ente locale , il quale riconosce alle aree di proprietà privata preordinate all’esproprio una capacità edificatoria che all’atto della cessione il cittadino può utilizzare su altre aree di sua proprietà. Nessuna ulteriore prestazione, chiosa il Collegio, era stata eseguita dal Comune: l’accordo riconosceva semplicemente alla società cedente la volumetria riconosciutale dagli strumenti urbanistici.

Sulla base di queste considerazioni i giudici bresciani affermano chiaramente che nella fattispecie esaminata non potesse riconoscersi alcuna permuta, come invece asserito dall’Ufficio, non sussistendo alcuno scambio di beni materiali o immateriali. L’accordo intervenuto fra le parti poteva piuttosto configurarsi come una transazione allo scopo di evitare e prevenire una futura lite; in sostanza la volontà delle parti perseguiva uno scopo transattivo. In punto di diritto, infine, il Collegio rammenta che in ogni caso, sulla base alla giurisprudenza di legittimità, «la cessione di volumetria ha efficacia solo obbligatoria e non reale».