L’opzione per la cedolare secca per negozi e botteghe

1L’adempimento in sintesi

La così detta “cedolare secca” è una modalità alternativa ed opzionale, per le persone fisiche, per tassare i “proventi” derivanti dalla locazione di immobili solitamente abitativi, che può essere “utilizzata” solo se sussistono alcune precise condizioni stabilite dalla legge, ed è finalizzata ad evitare la tassazione ordinaria attraverso l’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef).

La legge di bilancio per il 2019, n. 145 del 2018, ha ampliato la portata della cedolare secca allargandola anche alle locazioni di “negozi e botteghe”, ossia di fabbricati classificati nella categoria catastale C/1 e relative pertinenze, sempre che siano detenuti al di fuori del regime d’impresa, dell’arte e della professione e che abbiano determinate caratteristiche stabilite dalla norma.

2Soggetti interessati

Interessati alla così detta “cedolare secca” in commento sono le persone fisiche che concedono in locazione negozi e botteghe (categoria catastale C/1).
Si tratta a tutti gli effetti di una modalità alternativa ed opzionale per tassare i “proventi” derivanti dalla locazione di immobili che non scontano più né l’Irpef né le relative addizionali, bensì l’imposta sostitutiva individuata dalla norma.
Tale opzione è possibile solo se il locatore è una persona fisica e se sussistono le condizioni di cui si dirà di seguito.

Non possono, quindi, accedere al regime della “cedolare secca” in commento i soggetti, persone fisiche, che procedono alla locazione dei fabbricati C/1 nell’esercizio dell’attività d’impresa, dell’arte o della professione, nonché le società di persone e le società di capitali, così come gli enti commerciali e non commerciali.
Qualora siano presenti più soggetti titolari di vari diritti sul medesimo fabbricato, la cedolare secca può essere applicata in modo separato da ciascun locatore a nulla rilevando, quindi, che uno o più dei comproprietari decidano di mantenere la tassazione attraverso l’Irpef e le relative addizionali.

3Modalità e termini di adempimento

La legge di bilancio per il 2019, n. 145 del 2018, ha ampliato la portata della cedolare secca, l’imposta sostitutiva di Irpef e relative addizionali, per la quale il proprietario o il titolare di altro diritto reale su unità immobiliari abitative, date in locazione, può optare e che ha funzione sostitutiva anche dell’imposta di registro e di bollo, dovute sul contratto di locazione.

Possono optare per la cedolare secca solo le persone fisiche locatrici di unità abitative residenziali, e relative pertinenze, che non detengono il fabbricato in regime d’impresa, arti o professioni e sempre che il locatario non rientri tra questi ultimi soggetti. Dal primo gennaio 2019 è possibile optare per l’imposta sostitutiva in commento, alle condizioni sotto riportate, anche con riferimento ai redditi derivanti dalla locazione di “negozi e botteghe”, ossia di fabbricati classificati nella categoria catastale C/1 e relative pertinenze, sempre che siano detenuti al di fuori del regime d’impresa, dell’arte e della professione.

La prima condizione posta dalla norma è che gli stessi non siano di superficie superiore a 600 metri quadri, nel computo dei quali non vanno ricomprese le pertinenze. Con riferimento a queste ultime, invece, la relazione illustrativa alla legge di bilancio per il 2019, evidenzia che la norma, nella sua generica formulazione, si riferisce alle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, senza, però, indicarne un numero massimo.
Facendo riferimento a quanto già chiarito dall’Agenzia delle entrate attraverso la circolare n. 26/E/2011, non vi è un limite massimo di pertinenze, ma è necessario che esse siano legate da un effettivo rapporto di pertinenzialità con il fabbricato di cui sono al servizio ossia, nella nuova fattispecie, del negozio.

Un ulteriore importante chiarimento fornito sempre dall’amministrazione finanziaria attraverso il citato documento di prassi, riguarda l’effettivo censimento del fabbricato nella categoria catastale C/1 al fine di poter sfruttare la cedolare secca. Non risulta rilevante, difatti, che venga utilizzato come negozio un fabbricato censito in una diversa categoria catastale; in tale ultimo caso, pertanto, non è possibile accedere alla tassazione sostitutiva in commento.

Da un punto di vista temporale, la norma pone un paletto ben preciso stabilendo che è possibile optare per la cedolare secca per i negozi (applicabile, peraltro, con la maggiore aliquota del 21 per cento), solo con riferimento ai contratti «stipulati nell’anno 2019».

A tal proposito, visto che l'opzione per la cedolare secca "abitativa" può essere esercitata anche in occasione del rinnovo delle annualità successive alla prima, con interpelli n. 184 del 12 giugno 2020 e n. 190 del 22 giugno 2020, l'Agenzia delle entrate ha chiarito che è possibile fare riferimento al punto 2.1 della circolare 26/E del 2011, secondo cui in caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione l'opzione per la cedolare secca deve essere esercitata entro il termine di versamento dell'imposta di registro, tramite la presentazione del modello per la richiesta di registrazione.

Alla luce di ciò, l'Agenzia afferma dunque che «si ritiene che il regime della cedolare secca possa trovare applicazione anche in sede di proroga del contratto di locazione».
L'opzione per la cedolare secca, quindi, qualora non esercitata in sede di prima registrazione del contratto di locazione, può essere esercitata per le annualità successive entro il termine previsto per il versamento dell'imposta di registro dovuta annualmente sull'ammontare del canone, ossia entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità.

D'altronde, il provvedimento del 7 aprile 2011, con riferimento alla cedolare abitativa, dispone, al punto 1.4, che «Il mancato esercizio dell'opzione nella prima annualità del contratto non preclude la possibilità di opzione per le annualità successive nel termine per il versamento dell'imposta di registro».

Inoltre, l'Agenzia delle entrate con i richiamati interpelli n. 184 e n. 190 del 2020, ricorda che l'opzione per la cedolare secca esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione, esplica i propri effetti per l'intera durata del contratto stesso, salvo, eventualmente, l'esercizio della revoca che deve essere esercitata entro il medesimo termine di 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità.

Con l'interpello n. 388 del 22 settembre 2020 l'Agenzia delle entrate ha analizzato la situazione di un soggetto, persona fisica, che arrivato nel 2019 al rinnovo per altri sei anni di un contratto di locazione, chiede se sia possibile optare per la cedolare secca per il C/1 oggetto del contratto.
Seppure l'istante risulta aver pagato l'imposta di registro per la prima annualità "post rinnovo", l'Agenzia chiarisce che è possibile optare per la cedolare "commerciale" in fase di scadenza della seconda annualità, sempre post rinnovo, utilizzando i servizi telematici della stessa Agenzia delle entrate ovvero presentando il modello RLI, debitamente compilato, allo stesso Ufficio in cui è stato registrato il contratto.
In buona sostanza, anche il rinnovo contrattuale a seguito della scadenza dei primi sei anni viene considerato come la stipulazione di un nuovo contratto. Pertanto, se tale rinnovo è avvenuto nel 2019 il locatore aveva la possibilità, in occasione del rinnovo stesso, e ha ancora la possibilità, in sede di scadenze annuali successive, di optare per la cedolare secca commerciale.

L'esercizio o la revoca dell'opzione possono essere effettuati:

● tramite i servizi telematici dell'Agenzia delle entrate, software RLI e RLI-web, ovvero

● presentando all'Agenzia delle entrate dove è stato registrato il contratto il modello RLI, compilato in ogni sua parte.

Con interpello n. 364 del 30 agosto 2019, l'Agenzia delle entrate ha invece negato la possibilità di optare per la cedolare secca per i fabbricati C/1 in presenza del subentro, nel contratto di locazione stipulato prima del 2019, di un nuovo conduttore a seguito della concessione in affitto dell'azienda da parte dell'originario conduttore, firmatario del contratto di locazione.
In tale caso, infatti, secondo l'Agenzia tale subentro «non può ritenersi, assimilabile, ai fini che rilevano in questa sede, alla stipula di un nuovo contratto di locazione».

La legge di bilancio per il 2019, introduce, però, una vera e propria norma antiabuso. Viene stabilito, infatti, che non è possibile optare per la cedolare secca per i contratti che, in corso al 15 ottobre 2018, con scadenza naturale successiva al 31 dicembre 2019, vengano interrotti forzatamente prima di tale ultima data e qualora, entro la medesima data del 31 dicembre 2019, venga stipulato un nuovo contratto tra le medesime parti.
Ragionando, quindi, al contrario, ciò significa che è possibile optare per la cedolare secca anche qualora le parti del contratto siano già state parti di un altro contratto relativo ai medesimi “locali”, nei seguenti diversi casi:

● in presenza di un contratto non in corso al 15 ottobre 2018,
● in presenza di un contratto in corso al 15 ottobre 2018, ma con scadenza naturale prima del 31 dicembre 2019.

Non solo. È possibile optare per la cedolare secca anche in presenza di un contratto in corso al 15 ottobre 2018 qualora, ancorché interrotto forzatamente, il locatore ne stipuli un altro con un conduttore diverso da quello precedente.

4Casi pratici o particolari

La norma sulla cedolare secca per “negozi e botteghe” non è stata prorogata per il 2020, nel senso che l’opzione resta collegata ai contratti stipulati nel corso del 2019 e alle condizioni già sopra esaminate, e può essere esercitata anche in sede di loro rinnovo periodico.

Pertanto, come già detto, l’opzione per il regime della cedolare secca può essere esercitata:

● in sede di registrazione del contratto di locazione;
● nelle annualità successive;
● in fase di comunicazione della proroga del contratto.

Per l’esercizio dell’opzione deve essere rispettato il termine di 30 giorni dalla stipula del contratto, dalla scadenza dell’annualità precedente ovvero dalla proroga.
Per effettuare l’opzione deve essere barrata la relativa casella del modello RLI, il quale può essere presentato telematicamente oppure in modalità cartacea presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate.
Il comma 3 dell’articolo 3 del decreto legislativo n. 23 del 2011, prevede che in caso di mancata registrazione del contratto di locazione si applichi la sanzione amministrativa dal 120 al 240 per cento dell’imposta dovuta, ai sensi dell’articolo 69, del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro di cui al Dpr 26 aprile 1986, n. 131. La stessa sanzione è ridotta del 50 per cento qualora la registrazione avvenga con ritardo non superiore ai 30 giorni.

La norma precisa inoltre che, in caso non venga comunicata la proroga del contratto di locazione l’opzione per la cedolare secca rimane valida a condizione che il contribuente mantenga un comportamento coerente con tale volontà, ossia a condizione che lo stesso effettui i versamenti e dichiari i redditi da cedolare secca nel modello di dichiarazione dei redditi.
Tuttavia, la mancata comunicazione della proroga, anche tacita, ovvero della risoluzione del contratto soggetto al regime della cedolare secca entro trenta giorni dalla sua scadenza, era soggetta, fino all’entrata in vigore del decreto legge “Crescita”, n. 34 del 2019, alla sanzione nella misura fissa di 100 euro, ridotta del 50 per cento se la comunicazione veniva effettuata con un ritardo non superiore a 30 giorni.
Con l’intervento del predetto decreto, tale ultima previsione viene meno.
Il comma 1 dell’articolo 3-bis ha soppresso, infatti, l’ultimo periodo del comma 3 dell’articolo 3 del più volte richiamato decreto legislativo n. 23 del 2011.
Pertanto, il contribuente che omette la presentazione del modello RLI per comunicare la proroga del contratto non è soggetto alla decadenza dal regime della cedolare secca e nemmeno alla sanzione amministrativa.

Inoltre, sempre con riferimento ai contratti stipulati nel 2019, è bene sottolineare che in presenza di più negozi locati attraverso un unico contratto, il locatore può optare separatamente per ciascuno di essi per la cedolare secca in commento (21%) e, in caso di determinazione di unico canone di locazione, esso va attribuito alla singola unità immobiliare in proporzione al rapporto tra singola rendita catastale e totale delle rendite delle unità immobiliari coinvolte.

Si fa altresì presente che la legge di bilancio 2019 ha innalzato, a partire dal 2020, la misura dell’acconto complessivamente dovuto per l’anno d’imposta in corso al momento del pagamento dell’acconto stesso, passando dal 95 per cento al 100 per cento.