Agevolazioni prima casa anche per la spiaggia privata

Anche la spiaggetta privata rientra nell’agevolazione prima casa in quanto pertinenza dell’immobile. Così si è espressa la Cassazione, con l'ordinanza n. 6316/2022, rigettando il ricorso dell’Agenzia delle entrate.

La vicenda
La vicenda riguarda un avviso di liquidazione per imposta di registro emessa a seguito di revoca delle agevolazioni fiscali concesse per l'acquisto di un immobile e relative pertinenze (cantina, autorimessa e spiaggia privata).
Per il fisco, la natura pertinenziale del terreno costituito da spiaggia privata non era da includere nel regime agevolabile.
Per la Ctr Piemonte, invece, tale natura della piccola spiaggia privata andava confermata, ricorrendo i presupposti della "destinazione durevole al bene principale", "impressa dal proprietario della stessa", della funzione di servizio della spiaggia ad uso esclusivo dell'immobile, originariamente contigua all'immobile e successivamente separata dalla costruzione di una strada comunale. Né poteva assumere rilievo, per la commissione tributaria, il fatto che solo successivamente il contribuente avesse accorpato anche catastalmente la proprietà dell'immobile e le pertinenze, "poiché tale volontà era già manifestata nell'attribuzione della natura pertinenziale delle aree circostanti, pertinenzialità che, nei fatti, era già prima esistente, stante la destinazione della spiaggetta ad uso esclusivo dei proprietari della casa".

Il ricorso del fisco
Da qui il ricorso in Cassazione dell'Agenzia delle Entrate, la quale lamentava che potevano rientrare nell'ambito dell'agevolazione soltanto le unità immobiliari catalogabili nelle categorie C/2, C/6 e C/7 e che un ampliamento oltre tale perimetro costituiva «una inammissibile interpretazione analogica o estensiva». La Suprema Corte, tuttavia, concorda con la Ctr.

Il concetto di pertinenza
In tema di pertinenze all'immobile destinato ad abitazione principale e di agevolazioni tributarie per "acquisto prima casa", ha ricordato infatti la Suprema corte, «il concetto di pertinenza è fondato sul criterio fattuale della destinazione effettiva e concreta della cosa al servizio od ornamento di un’altra, senza che rilevi la qualificazione catastale dell'area che ha esclusivo rilievo formale» (cfr. Cass. n. 3148/2015).
Inoltre, sempre in tema di ciò che va ricompreso tra le pertinenze dell'immobile, è stato statuito più volte che non rileva "che il bene sia censito unitamente all'immobile principale, né che l'acquisto della pertinenza sia concluso con atto separato, assumendo la norma tributaria - nel riferimento alle unità immobiliari di classificazione catastale c/2, c/6 e c/7 - mera valenza complementare rispetto alla citata nozione civilistica" (cfr. Cass. n. 6259/2013).
Ciò che rileva, dunque, "per definire le pertinenze non è la classificazione catastale ma il rapporto di complementarità funzionale che pur lasciando inalterata l'individualità dei singoli beni, comporta l'applicazione dello stesso trattamento giuridico".

La decisione
Va, pertanto, respinta per gli Ermellini la tesi del fisco, secondo cui l'elenco di cui alla Tariffa (allegata al Dpr 131/1986) limiterebbe il beneficio alle sole categorie catastali indicate, dovendosi invece ritenere che la norma non comprende una elencazione esclusiva, in quanto il carattere pertinenziale di un bene rispetto ad un altro bene dipende "dalla circostanza che la pertinenza sia destinata ‘a servizio od ornamento' (articolo 817 del codice civile) del ‘bene principale', che dipende, a sua volta, da un fattore oggettivo (l'obiettivo carattere strumentale di un bene rispetto all'altro) e da un fattore soggettivo (la volontà del titolare dei beni in questioni di ‘asservire' l'uno all'altro)".

Entrambi gli elementi ricorrono nella fattispecie, per cui il ricorso è respinto e l'Agenzia delle Entrate condannata al pagamento delle spese di giudizio.