Villette e loft, rush finale per prolungare il superbonus

Ancora una chance di far slittare il Superbonus 110% fino a fine 2023 per i proprietari di villette a schiera e loft autonomi all’interno di condomìni, così come per le unità indipendenti nelle palazzine di un unico proprietario, a condizione che eseguano gli interventi sulle parti comuni. L’occasione arriva dalla stessa Agenzia delle Entrate: dopo i primi segnali di apertura già registrati a livello centrale (risposta a interpello 665/2021), sono le direzioni regionali a dare il proprio via libera (Dre Emilia Romagna 909-1915/2021 e Dre Veneto 907-435/2022).

Sono indipendenti le unità dotate di accesso autonomo dall’esterno e con almeno 3 impianti di proprietà esclusiva tra quelli di luce, acqua, gas e riscaldamento (co 2-bis, articolo 119 del Dl Rilancio). Si definisce condominio, poi, quella forma di comunione in cui coesistono, accanto alla comproprietà sui beni comuni dell’immobile, quali il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri, il tetto, gli eventuali impianti comuni (articolo 1117 Cc), le proprietà individuali dei singoli condòmini: appartamenti, box o cantine. Infine, l’edificio dell’unico proprietario (o di più comproprietari) è il fabbricato composto da 2 a 4 immobili principali posseduto da un unico soggetto (o da più soggetti in comproprietà).

Per le unità indipendenti, al pari che per le villette, il termine per godere della maxi detrazione è spirato lo scorso30 giugno, a meno che non si riesca realizzare il 30% dell’intervento complessivo entro il 30 settembre. In tal caso, la proroga è al 31 dicembre 2022. Diverso il discorso per i condomìni e per le palazzine dell’unico proprietario fino a 4 unità: la scadenza del 110% è al 2023 (sarà al 70% e 65% nel 2024 e 2025). Per le unità indipendenti e le villette singole, sia l’importo che il numero dei massimali applicabili divergono rispetto ai condomìni e agli edifici fino a 4 unità del mono proprietario: il massimale per il cappotto di una villetta è di 50mila euro, mentre per un condominio è di 40mila per ciascuna unità (fino a 8) che diventano 30mila per più di 8 unità; inoltre, solo per i condomìni e gli edifici dell’unico proprietario le pertinenze fungono da moltiplicatore di spesa.

Le certezze però sembrano sgretolarsi di fronte a semplici riflessioni. Qual è il trattamento fiscale applicabile alle villette a schiera? Queste sono senz’altro unità indipendenti quando dotate di accesso e impianti autonomi. Sono però anche unità condominiali, dato che spesso condividono tra loro le fondazioni, i muri, il tetto, ecc.Lo stesso dicasi per i loft autonomi in condominio. È rilevante il fatto di essere funzionalmente autonomi e indipendenti oppure di far parte di un contesto condominiale? E ancora: nel caso in cui l’edificio di un unico proprietario sia costituito da più unità indipendenti (fino a 4), ci si chiede se debba prevalere il concetto di indipendenza degli immobili o il fatto che sono situati nell’edificio dell’unico proprietario.

A sciogliere i dubbi è intervenuta la stessa Agenzia e lo ha fatto prendendo posizioni decisamente favorevoli al contribuente. In particolare, la Dre Emilia Romagna 909-1915/2021 ha trattato il caso delle unità indipendenti in condominio, precisando che hanno due possibilità: realizzare in autonomia gli interventi , oppure realizzarle insieme al condominio di cui fanno parte e, in questo caso, comportarsi come condòmini. Ad affrontare il caso delle unità indipendenti nell’edificio di un solo proprietario è intervenuta la Dre Veneto (risposta 907-435/2022) arrivando, in sostanza, alla medesima conclusione: se di fatto l’intervento è sulle parti comuni, il contribuente si comporta come il propretario unico e seguirà le regole del condominio; se invece il proprietario esegue i lavori sulle singole unità indipendenti, si seguiranno le regole previste per queste ultime.

Coloro che non riescono a realizzare i lavori in proprio entro il prossimo 30 settembre possono cercare di ottenere i consensi a livello condominiale, partendo da una delibera e raccogliendo le maggioranze necessarie. Se sono invece i proprietari unici di un intero fabbricato di massimo 4 immobili costituito da unità indipendenti, dovrebbe essere tutto più semplice.

Situazione catastale

È importante per: conteggiare le unità di cui è costituito un edificio; verificare che gli immobili non rientrino nelle categorie A1, A8 e A9 escluse dal beneficio; comprendere se le unità sono di natura abitativa o meno; conoscerne la superficie catastale per accertare il requisito della prevalenza residenziale. Nel calcolo si computano anche gli A1, A8 e A9 e la prevalenza è raggiungibile anche al termine dei lavori (risposta 290/2022).

Unità principali e pertinenze

Accertare se un magazzino (C/2) è pertinenza o meno di un’abitazione è rilevante per distinguere l’unifamiliare con pertinenza dall'edificio di due unità: le conseguenze sono evidenti in termini di importo e numero di massimali applicabili, ma soprattutto per scadenza del 110% al 2023 solo nel secondo caso; o, ancora, ai fini della verifica del numero delle unità di cui è costituito l’edificio di un solo proprietario (massimo 4 unità).

Assetto proprietario

In caso di proprietà esclusiva o comproprietà di tutto un fabbricato di massimo quattro unità si è in presenza dell’edificio di un unico proprietario; altrimenti, sono sufficienti due proprietà (o comproprietà) distinte di almeno due diverse unità per parlare di condominio; in entrambi i casi è irrilevante la titolarità in capo ad altri di diritti di diritti reali, detenzione a titolo di locazione o comodato.

Impianti e accessi

La presenza di almeno 3 impianti autonomi su 4 (tra quelli di luce acqua gas e riscaldamento) e di accesso autonomo dall’esterno rende le unità “indipendenti”. Qualora anche solo uno di tali elementi manchi, si tratta di condominio (se i proprietari sono almeno 2 diversi) oppure dell’edificio dell’unico proprietario (se il proprietario è unico e l’edificio è di massimo 4 unità principali, pertinenze escluse).