Imu, esenti gli immobili delle aziende costruttrici non locati e in vendita

Passando al comparto delle imprese, la novità di maggior rilievo è rappresentata dall’esenzione totale da Imu per gli immobili delle imprese costruttrici, non locati e destinati alla vendita. Si ricorda che tali beni, fino al 2019, erano esenti da Imu e soggetti ad una aliquota agevolata di Tasi. Per gli anni 2020 e 2021, con la soppressione della Tasi, le medesime unità erano assoggettate all’aliquota base agevolata dello 0,1%. A partire da quest’anno, per l’appunto, ritorna applicabile l’esenzione totale da imposta.

Si ricorda che, alla luce della chiara formulazione di legge, non occorre che l’impresa abbia come oggetto esclusivo o principale la costruzione e la vendita di immobili, essendo sufficiente che la stessa abbia realizzato le unità immobiliari interessate, direttamente o in appalto a terzi.

Non rileva neppure la destinazione catastale degli immobili, abitativa o non. Occorre invece che i fabbricati siano destinati alla vendita e dunque risultino contabilizzati nell’attivo circolante, tra le rimanenze di merce. La ratio della norma è, a evidenza, quella di evitare di penalizzare le imprese di costruzione che, pur avendo deciso di vendere gli immobili, a causa dell’andamento del mercato immobiliare, hanno difficoltà nel reperire acquirenti. In sostanza, si vuole sollevare l’impresa dall’onere del tributo comunale per tutto il tempo in cui la stessa è “costretta” a conservare la titolarità dei beni, in attesa del trasferimento a terzi. L’esonero compete a decorrere dalla data in cui l’unità è accatastata o comunque ultimata e idonea a essere utilizzata. Ne deriva che l’area edificabile, durante i lavori di costruzione, è regolarmente soggetta a tributo.

Deve inoltre trattarsi di unità non locate. Al riguardo, si è dell’opinione che, contrariamente a quanto sostenuto dal Mef, in caso di locazione temporanea, l’esenzione si perde solo per il periodo di durata della stessa. Ai sensi dell’art. 1, comma 769, legge 160/2019, gli immobili esenti devono essere oggetto di dichiarazione, da presentarsi entro il mese di giugno 2023. Non essendo più prevista la sanzione di decadenza dai benefici, si ritiene che la mancata presentazione della denuncia non possa comunque comportare il venir meno dell’esenzione (risposta del Mef a Telefisco 2020).

Un altro tema di interesse generalizzato, riguarda la soggettività passiva degli immobili in leasing, per i quali l’imposta è a carico dell’utilizzatore per tutta la durata del contratto di locazione finanziaria. È sorta la questione di individuare il corretto trattamento fiscale nel caso in cui il contratto venga meno per morosità del conduttore.

Secondo le società di leasing, l’obbligazione d’imposta resta in capo all’utilizzatore fino a quando questi non riconsegna materialmente l’unita immobiliare. I comuni sostengono al contrario che la soggettività ritorna alla società concedente non appena si determina la risoluzione per inadempimento del conduttore, a prescindere dalla data di rilascio del bene. La Corte di Cassazione ha oramai consolidato la propria posizione favorevole alla tesi degli enti impositori (tra le molte, si veda Cass., n. 10400/2022).