Ruderi su fondi agricoli, cessione a soggetti passivi Iva con l’aliquota del 22%

La risposta 554/2022 delle Entrate tratta un caso molto particolare in cui alcuni alberghi abbandonati, «caduti in uno stato di notevole degrado» e pertanto accatastati tra i fabbricati collabenti in categoria F/2 sono oggetto di una compravendita immobiliare al fine di una successiva ricostruzione e conversione urbanistica.
La fattispecie dei fabbricati collabenti è frequente in ambito agricolo; capita spesso, infatti, che su terreni oggetto di compravendita siano presenti fabbricati ormai danneggiati che si trovano accatastati in F/2; appare quindi utile svolgere qualche considerazione sul tema.

In primo luogo, va ricordato che il semplice stato di degrado non è sufficiente a qualificare un immobile come «collabente»: a supporto di tale impostazione, la risposta 554 cita il decreto 28/1998 del ministero delle Finanze relativo alla costituzione del catasto fabbricati e la successiva nota 29439/2013 della Direzione centrale Catasto, che precisano che dimostrare il notevole stato di degrado necessario per l’accatastamento in F/2, detti immobili devono presentare una sostanziale impossibilità di produrre reddito anche se sottoposti a interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria, nonché siano privi degli allacci alla utenze e non sia possibile accatastare tali immobili in altra categoria catastale.

Nel rispetto di tali requisiti e in presenza dell’accatastamento in F/2, che per l’agenzia delle Entrate rimane un elemento di discrimine non sostituibile da altra documentazione, la cessione di fabbricati collabenti da parte di un soggetto passivo Iva rappresenta sempre un’operazione rilevante ai fini dell’imposta sul valore aggiunto e soggetta ad aliquota ordinaria del 22 per cento. L’Agenzia, infatti, ritiene che tali fabbricati non rientrino nel dettato dell’articolo 10, lettere 8-bis e 8-ter del Dpr 633/1972, poiché tali immobili, nello stato in cui si trovano, non rappresentano né fabbricati abitativi, né tantomeno fabbricati strumentali per i quali troverebbe applicazione il regime di esenzione Iva o il regime di imponibilità solo per opzione da parte del cedente.

Tuttavia, nelle compravendite immobiliari che riguardano fondi agricoli, comprensivi di fabbricati, raramente trova applicazione l’Iva. I trasferimenti di terreni agricoli, infatti, non rappresentano una cessione di beni, come disposto dall’articolo 2 del Dpr 633/1972 e pertanto la cessione di un terreno agricolo su cui sorge anche un fabbricato di questo genere, non è un'operazione rilevante ai fini Iva.

Al contrario, in base al principio di alternatività Iva-Registro, tali trasferimenti saranno soggetti alle imposte di registro, ipotecarie e catastali.In particolare, se il trasferimento avviene a favore di un imprenditore agricolo professionale, o coltivatore diretto, iscritto alla previdenza agricola che si impegna a condurre il fondo e a non alienarlo per almeno un quinquennio, trova applicazione la disposizione della cosiddetta Ppc (piccola proprietà contadina) e cioè l’applicazione dell'imposta catastale all’1% e delle imposte di registro e ipotecaria in misura fissa. In tale caso, come disposto dall’articolo 2, comma 4-bis, Dl 194/2009, la tassazione agevolata non riguarda il solo terreno, ma il terreno e le relative pertinenze, tra cui sono certamente compresi anche i fabbricati rurali collabenti che sorgono sul fondo rustico oggetto di trasferimento.

Nel caso in cui il trasferimento avvenga a favore dei soggetti sopra citati, ma questi non siano in grado di condurre il fondo acquistato, perché ad esempio lo stesso è affittato, troverà applicazione l’imposta di registro del 9% e le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa.

In ultimo, qualora il trasferimento avvenga a favore di soggetti diversi, l’imposta di registro da applicarsi è pari al 15%.

Resta inteso che, anche in ambito agricolo, qualora la cessione abbia ad oggetto il solo collabente, torna applicabile l’Iva ordinaria.