Immobili «rurali» anche in terreni di superficie ridotta

I fabbricati rurali strumentali devono essere asserviti a una determinata superficie di terreno (con qualche eccezione, come ad esempio le serre o gli allevamenti).

Il principio viene affermato in una risposta fornita dall’agenzia delle Entrate a una nota del Comune di Palagiano, in provincia di Taranto, su un quesito del presidente del consiglio comunale Francesco Carucci.

L’interpretazione resa dall’agenzia delle Entrate è di buonsenso, anche se non trova un riscontro letterale nella norma di legge. In effetti, la strumentalità di un fabbricato rurale è indubbiamente collegata con il terreno, in quanto diversamente non sarebbe al servizio di un’attività agricola.

L’entità della superficie del terreno, di per sé, non è però determinante, in quanto dipende dal tipo di coltivazione; infatti, in presenza di una coltura intensiva (ortaggi) anche una modesta superficie giustifica la presenza di una costruzione rurale destinata al ricovero delle attrezzature e dei prodotti agricoli. Al contrario, una coltivazione estensiva (cereali) necessiterebbe di una superficie ampia per giustificare un fabbricato strumentale.

Ovviamente, nei casi in cui il fabbricato è esso stesso oggetto di produzione agricola, come ad esempio una serra o le costruzioni per il ricovero di animali, la ruralità è fuori discussione, indipendentemente dalla presenza di terreni agricoli asserviti. Relativamente agli allevamenti di animali, è la stessa nota dell’Agenzia che conferma la ruralità, a prescindere dal terreno.

La questione non è per la verità di semplice soluzione, in quanto non aiuta il dato normativo, né la risoluzione dell’Agenzia è convincente. In base all’articolo 9, comma 3 bis del decreto legge 557/1993, si definiscono rurali strumentali i fabbricati destinati allo svolgimento delle attività agricole di cui all’articolo 2135 del Codice civile. Come si può notare, la norma non fa alcun riferimento ai terreni che siano ad essi asserviti.

Sempre la stessa disposizione afferma che sono rurali i fabbricati strumentali delle cooperative agricole destinati alla manipolazione e trasformazione dei prodotti conferiti dai soci. Fabbricati che, per loro natura, non sono asserviti al terreno perché i fondi agricoli sono posseduti dai soci.

Oggi la norma non lo dice ed è fuori dubbio che non è agevole, talvolta, classificare come rurale un fabbricato in presenza di una superficie modesta di terreno, qualora la costruzione non sia proporzionale alla produzione agricola.

In ogni caso in base alla normativa più recente è decisiva la classificazione catastale ed, ove il fabbricato sia iscritto nella categoria D10, la ruralità dovrebbe essere fuori discussione.

L’incertezza si coglie anche nella risoluzione dell’Agenzia, la quale afferma che la ruralità sussiste qualora il terreno sia asservito ad una superficie di 10mila mq, ma si ricorda che questo requisito è previsto dalla norma citata soltanto per i fabbricati abitativi e non anche per quelli strumentali.

In sostanza, l’agenzia delle Entrate mette il dito nella piaga e, con buonsenso, dice che il fabbricato rurale deve essere asservito a del terreno, sebbene il principio non sia letteralmente contenuto nella norma di legge (in nota viene richiamata la normativa sul catasto del 1939).

In conclusione, in via meramente interpretativa occorre verificare caso per caso al fine di stabilire se la produzione agricola del terreno sia sufficiente a giustificare la strumentalità della costruzione rurale.

La risoluzione fornisce, inoltre, delle altre interpretazioni quali, ad esempio, che la natura di fabbricato rurale non è attribuita tanto dal soggetto proprietario dell’immobile ma dal suo utilizzatore, ad esempio, l’affittuario. Tuttavia, in presenza di autocertificazione, presentata all’agenzia del Territorio per il riconoscimento del requisito di ruralità, l’Agenzia precisa che tale procedura è riservata al proprietario del fabbricato rurale o dal titolare di altro diritto reale; costui, se l’immobile risulta affittato, dovrà ottenere una certificazione dall’affittuario attestante la destinazione dell’immobile allo svolgimento di attività agricola.

Particolarmente severa, infine, la posizione dell’Agenzia in assenza del titolo in base al quale un soggetto conduttore del fabbricato non sia il proprietario. Infatti, alla domanda se per il contratto di comodato sia obbligatoria, la registrazione l’Agenzia ribadisce che tale formalità è dovuta per avere certezza del soggetto conduttore e della data degli effetti dell’utilizzo del bene.