Affitti brevi con obbligo di partita Iva, attenzione alle spese deducibili in Redditi

I redditi derivanti dalle locazioni brevi vanno indicati nel modello Redditi 2022. Attenzione, però: se gli appartamenti locati sono più di quattro, l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale.

Il regime fiscale delle locazioni brevi, disciplinato dall’articolo 4 del Dl 50/2017, consente alle persone fisiche che stipulano contratti di locazione di immobili abitativi di durata inferiore a 30 giorni, di applicare ai redditi che ne derivano il regime di cedolare secca, quindi di applicare ai canoni percepiti l’imposta sostitutiva del 21%. Qualora il contratto sia concluso tramite intermediari che intervengono all’atto del pagamento, i canoni percepiti sono assoggettati ad una ritenuta del 21%; eventuali spese sostenute per gli immobili non sono ammesse in deduzione. La scelta per il regime agevolato si effettua con la dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui i canoni di locazione sono maturati o i corrispettivi sono riscossi o nell’ipotesi di registrazione del contratto (che non è obbligatoria), in tale sede.

L’applicazione della cedolare secca è facoltativa e non obbligatoria. Resta sempre possibile assoggettare i redditi derivanti dalla locazione a tassazione ordinaria; in questa ipotesi, i canoni di locazione concorrono a formare il reddito complessivo al netto di una deduzione forfettaria, riconosciuta a compensazione delle spese relative agli immobili. La riduzione è pari al 35% per gli immobili di interesse storico o artistico (quindi si dichiara il 65% del canone), al 25% per gli immobili situati a Venezia, Murano, Burano e Giudecca (quindi si dichiara il 75% del canone) e del 5% in tutti gli altri casi (quindi si dichiara il 95% del canone).

La locazione breve può avvenire anche da parte del sub locatore o del comodatario, i quali possono beneficiare della cedolare secca. Nel caso di opzione per il regime di tassazione ordinaria, il proprietario/comodante resta titolare del reddito fondiario mentre il comodatario/locatore diventa titolare del reddito derivante dal contratto di concessione in godimento qualificabile come reddito diverso.

A decorrere dal periodo di imposta 2021, per effetto della legge di Bilancio n. 178/2020, questo regime si applica solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Nel caso di locazione di un numero di appartamenti superiore, l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale in base all’articolo 2082 del Codice civile.

Da tale affermazione derivano più conseguenze. In primo luogo, lo svolgimento dell’attività in forma imprenditoriale comporta l’obbligo di apertura della partita Iva, l’iscrizione nel registro delle imprese e l’iscrizione, per il locatore, nella gestione previdenziale Inps (a meno che non abbia già una posizione aperta).

Ai fini Iva, l’attività di locazione è esente (articolo 10, n. 8, Dpr 633/1972) ad eccezione del caso in cui il locatore sia il costruttore della abitazione e opti per la applicazione dell’Iva; in questo caso, la cui aliquota è del 10%. Fuori da quest’ultima ipotesi, al locatore conviene optare per la dispensa dagli adempimenti disposta dall’articolo 36-bis del decreto Iva ed evitare, quindi, la fatturazione, la registrazione e la dichiarazione Iva.

Ai fini delle imposte dirette, invece, trova applicazione l’articolo 90 del Tuir in quanto si tratta di immobili patrimonio. Pertanto, ai fini della tassazione si assume il canone di locazione risultante dal contratto con la possibilità di dedurre le spese di manutenzione ordinaria fino al limite del 15% del canone medesimo; nel caso in cui il reddito così determinato fosse inferiore alla rendita catastale rivalutata del 5%, si dichiara quest’ultima.

Non sono deducibili gli altri costi e spese ad eccezione degli interessi passivi di finanziamento sostenuti per l’acquisto degli immobili patrimonio.