Strumentalità e novità, così gli immobili nelle aree Zes cercano il bonus investimenti

La nuova richiesta di accesso al bonus investimenti nelle aree Zes (si veda l’articolo) porta in dote la possibilità di inserire anche l’acquisto di beni immobili strumentali, così come espressamente previsto dall’articolo 57, comma 1, lettera b), n. 4, del Dl 77/2021. La novità interessa gli investimenti eseguiti dallo scorso 1° giugno. Non c’è dubbio, comunque, che l’allargamento dell’agevolazione porta anche dei dubbi operativi, ai quali, comunque, può legittimamente darsi risposta sfruttando la prassi ministeriale emanata su agevolazioni similari.

Per intenderci, la norma modificata prevede che siano ammessi nell’area Zes gli investimenti in beni immobili strumentali. Ma cosa si intende specificamente per bene immobile strumentale?

La domanda ha senso se si tiene conto del fatto che nella prassi esiste un doppio concetto di strumentalità per gli immobili.

1) Il primo - «per natura» - riguarda quelli che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni e, cioè, le unità immobiliari classificate o classificabili nei gruppi catastali B, C, D, E e nella categoria A10 qualora la destinazione a ufficio o studio privato risulti dal provvedimento amministrativo autorizzatorio.

2) Un secondo criterio è invece quello per «destinazione», che riguarda tutti gli immobili, a prescindere dalla destinazione, effettivamente utilizzati per l’esercizio dell’attività.

Al riguardo, l’agenzia delle Entrate nella circolare 38/E/2002, relativa all’analogo incentivo disposto dalla legge 388/2000, ha precisato che tutti gli immobili strumentali ex articolo 40 del Tuir, sia per natura che per destinazione, rientrano nell’ambito dell’agevolazione. In particolare, l’amministrazione finanziaria ha chiarito in quella occasione che tale condizione si realizza purché questi siano destinati a strutture produttive situate nelle aree svantaggiate e, quindi, coerentemente con il nuovo indirizzo, in area Zes. Il Fisco però aggiunge che non possono essere agevolati gli immobili strumentali per natura dati in locazione a terzi. Si ritiene che tale conclusione sia assolutamente mutuabile per l’attuale tax credit.

Altra problematica riguarda invece il carattere della novità. Per la normativa di agevolazione in questione i beni acquisiti danno diritto al credito d’imposta solo se nuovi. Questo vale anche per gli immobili, e se si quand’è che questi possono dirsi nuovi ai fini di cui si discorre?

Ebbene, sempre nel documento di prassi citato in precedenza, l’Agenzia ha avuto modo di evidenziare che la novità del bene, per quanto riguarda gli immobili deve risultare da un’attestazione del venditore, fatti comunque salvi i poteri dell’amministrazione di procedere al controllo ed alla verifica della sussistenza del requisito. Anche questo concetto sembra potersi mutuare nella nuova disciplina del bonus.

Sempre su questo tema, poi, il Fisco ha chiarito che può essere considerato nuovo un fabbricato strumentale acquistato da un’impresa di costruzioni che prima della cessione abbia operato sullo stesso una radicale trasformazione; ciò a condizione che gli interventi non costituiscano mero adattamento della struttura alle caratteristiche di una eventuale nuova categoria catastale e che l’importo complessivo dei lavori sia sempre prevalente rispetto al costo di acquisto dell’immobile da parte del cedente, il quale è tenuto ad attestare la sussistenza dei suddetti requisiti.

Questo articolo fa parte del Modulo24 Tuir del Gruppo 24 Ore.
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