Assegnazioni agevolate, rebus per gli immobili storici

Tra le ipotesi di beni che possono beneficiare delle estromissioni agevolate previste dai commi 100-106 dell’articolo 1 della legge 197/2022, quella relativa agli immobili di interesse storico-artistico presenta alcune criticità meritevoli di attenzione.

Il riferimento è agli “immobili vincolati” di proprietà privata, per i quali sia stata notificata e motivata al proprietario una dichiarazione di interesse culturale, da parte della competente Soprintendenza (articolo 14, Dlgs 42/2004).

Un elemento di criticità è sicuramente la cosiddetta “prelazione artistica”: vale a dire il diritto di prelazione riservato allo Stato o, in subordine, alla Regione, Provincia o Comune territorialmente competente in tutti i trasferimenti a titolo oneroso.

La prelazione, che deve essere esercitata entro 60 giorni dalla data di ricezione della denuncia alla Soprintendenza, considerata l’assenza di una deroga ad hoc, si rende applicabile anche nell’ambito della procedura agevolativa, sia nell’ipotesi di cessione che di assegnazione ai soci (quest’ultima in quanto operazione assimilabile alla cessione).

Un primo quesito può riguardare la necessità di anticipare la data dell’estromissione per tener conto del maggior termine di 60 giorni: la prelazione dello Stato ha carattere sospensivo e, in caso di mancato esercizio, l’efficacia dell’atto retroagisce alla data del rogito; ne consegue che anche le cessioni/assegnazioni di immobili storici potranno avvenire entro il termine del 30 settembre 2023.

È bene ricordare che la prelazione interviene dopo la stipula dell’atto, quindi, termini a parte, il contribuente corre il rischio che a operazione conclusa si faccia avanti lo Stato per avocare a sé l’immobile ceduto o assegnato, con possibile perdita economica tanto maggiore quanto più i valori di estromissione sono ridotti (caso frequente considerata la facoltà di utilizzare quale valore minimo il catastale).

Seppur la ratio della prelazione non abbia intento speculativo, ma quello di privilegiare lo Stato per la conservazione del patrimonio culturale, un corrispettivo ridotto potrebbe incentivare l’esercizio di tale diritto, altrimenti raramente utilizzato.

In materia di prelazione del conduttore per la cessione agevolata di immobile, la Corte di cassazione (sentenza 24223/2019) ha ritenuto che la prelazione non operi poiché la cessione di beni ai soci configura un trasferimento a titolo oneroso avente funzione di “sgravio fiscale” che si può realizzare solo tra determinate parti (società e socio).

A parere di chi scrive, il principio, pur evidenziato nell’ambito della prelazione di natura privatistica, potrebbe essere mutuato anche per la prelazione riservata allo Stato, considerata appunto la finalità della norma di favorire il passaggio di immobili non strumentali da società a socio. Quando possibile, vale comunque la pena valutare con maggior favore la trasformazione agevolata in società semplice che, al contrario di cessioni e assegnazioni, non presenta il rischio della prelazione.