Abitazioni e box con lavori edilizi: quattro detrazioni per l’acquisto

Non riguardano solo l’esecuzione dei lavori, ma anche l’acquisto di unità immobiliari. I bonus fiscali attualmente in vigore per gli “acquirenti” – nell’assetto successivo alla legge di Bilancio 2022 – si declinano in quattro versioni diverse, dalla riqualificazione del patrimonio immobiliare esistente all’incremento della sicurezza statica. C’è però la difficoltà di districarsi in un enorme groviglio di norme.

La legislazione di fine 2021, oltre ad aver portato diverse proroghe anche in questo ambito, ha allargato la possibilità di approfittare dei benefici in questione, estendendo per ciascuno di essi la possibilità di avvalersi, in luogo della detrazione dall’Irpef, anche della cessione del credito o dello “sconto in fattura”.

Si tratta dell’acquisto di un’unità immobiliare facente parte di un edificio interamente fatto oggetto di interventi di recupero (restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione).
È un’agevolazione che è a regime, ma che se viene sfruttata entro il 31 dicembre 2024 comporta un vantaggio maggiore di quello ordinario: vale a dire che la detrazione (da ripartire in dieci anni) è al 50% anziché al 36%, e il limite di spesa è di 96mila euro anziché di 48mila.

È il beneficio che compete a chi compra o costruisce un box (o un posto auto) rendendolo pertinente a un’unità immobiliare a destinazione abitativa.
Anche in questo caso si tratta di un’agevolazione a regime che, però, se sfruttata entro il 31 dicembre 2024, comporta una maggior percentuale di detrazione (50% anziché 36%) e un maggior importo di spesa agevolabile (96mila anziché 48mila). La detrazione viene ripartita in dieci anni.

Si tratta di un’agevolazione temporanea, e si può approfittarne fino al 31 dicembre 2024.
Beneficia di una cospicua detrazione chi compra un’unità immobiliare, di qualsiasi tipologia, facente parte di un edificio ricostruito dopo la totale demolizione di un preesistente manufatto (di qualsiasi tipologia), qualora l’intervento sia effettuato al fine di ridurre il rischio sismico dopo il 1° gennaio 2017, in un ambito territoriale classificato come zona sismica 1, 2 o 3.
La ricostruzione può esser stata eseguita anche con delocalizzazione della volumetria derivante dalla demolizione.

La detrazione va ripartita in cinque anni e la sua entità dipende dalla diminuzione del numero delle classi di rischio di sismico derivanti dall’intervento di ricostruzione. È infatti pari:
O al 75% del prezzo di acquisto (fino a massimo 96.000 euro) se c’è stata la riduzione di una classe di rischio sismico;
O all’85% del prezzo di acquisto (sempre fino a massimo 96.000 euro) se c’è stata la riduzione di almeno due classi di rischio.

La citata agevolazione derivante da un intervento di diminuzione del rischio sismico è ancora maggiore se l’acquirente ha i presupposti per accedere al super sismabonus: ad esempio, perché si tratta di una persona fisica che compra un’abitazione (diversa da quelle classificate nelle categorie A/1, A/8 e A/9). Infatti, in tal caso, la detrazione è pari al 110% del prezzo di acquisto (fino a 96.000 euro).
Invece, i presupposti del 110% non sussistono se, ad esempio, si tratta dell’acquisto di un’unità immobiliare non abitativa o se l’acquirente non è una persona fisica.

Per questo super sismabonus c’è però molto meno tempo, in quanto l’acquisto dell’unità immobiliare e la fine dei lavori devono avvenire entro il 30 giugno 2022 (è stata sostenuta la possibilità di arrivare al 31 dicembre 2022 con l’effettuazione dei lavori pari al 30% al 30 giugno, ma l’interpello 57/2022 ha confermato che «è necessario che l’atto di acquisto relativo agli immobili oggetto dei lavori sia stipulato entro il 30 giugno 2022»).

Come già osservato, il contribuente può optare, in luogo della detrazione, per due altre soluzioni:
1. uno sconto sul prezzo dovuto all’impresa venditrice, fino a un importo pari all’entità della detrazione; l’impresa poi recupera l’importo oggetto di sconto sotto forma di credito d’imposta, di importo pari alla detrazione spettante, con facoltà di successiva cessione di tale credito ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e altri intermediari finanziari;
2 . la cessione di un credito d’imposta, di ammontare pari alla detrazione. L’acquirente può effettuare tale cessione del credito in favore: del venditore; di persone fisiche, anche esercenti attività di lavoro autonomo o d’impresa, di società ed enti; di istituti di credito e intermediari finanziari.
Ma in questi casi non c’è più la facoltà per il cessionario di trasferire successivamente il credito ad altri soggetti (la “stretta” è arrivata con il recente Dl Sostegni-ter 4/2022, ed è attiva dal 7 febbraio).

Ai fini dello sconto in fattura o della cessione del credito occorre ottenere, per regola generale:
O il visto di conformità (rilasciata da un intermediario abilitato alla presentazione delle dichiarazioni fiscali);
O e l’asseverazione sulla congruità della spesa sostenuta (rilasciata da un tecnico abilitato).

Dal visto e dall’asseverazione sono peraltro esentati gli interventi di “edilizia libera” (tale è la pavimentazione di un’area di sosta), nonché le situazioni in cui le spese sostenute sono di importo inferiore a 10mila euro.
Inoltre, quando la detrazione è commisurata al prezzo d’acquisto, l’asseverazione di congruità delle spese non è richiesta (risposte a interpello 190/2021, 556/2021 e 697/ 2021). Resta però ferma la necessità di ottenere il visto di conformità.

Il prezzo può comprendere l’Iva ed è riferito a ciascuna unità (a prescindere dal numero di pertinenze). Non occorre che venga alienato l’intero edificio

1 - UNITÀ RISTRUTTURATE
Bonus per acquisto di unità immobiliari ristrutturate ( articolo 16-bis, comma 3, Tuir )
O Detrazione (da ripartire in 10 anni) pari al 50% del 25% del prezzo di acquisto (fino a 96.000 euro) In alternativa alla detrazione: sconto in fattura o cessione del credito
O Esempio: prezzo di acquisto 400.000 euro, detrazione pari a 50.000 euro
Oggetto e scadenza
O L’acquisto può riguardare unità immobiliari di qualsiasi tipo
O Acquisto entro 18 mesi dal termine dei lavori, da effettuare comunque entro il 31.12.2024
O Acquisto post 1.1.2025: detrazione del 36% del 25% del prezzo d’acquisto (fino a 48.000 euro)
Condizioni
O Il bonus compete al proprietario, al nudo proprietario, all’usufruttuario o al titolare di altro diritto reale
O Deriva dall’esecuzione di interventi di restauro e di risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia da parte di impresa di costruzione o ristrutturazione immobiliare (lavori che devono riguardare l’intero fabbricato)
O Non c’è obbligo di pagamento con bonifico
O Se il prezzo è pagato prima dell’ultimazione, la detrazione è possibile solo dall’anno di ultimazione in avanti

Bonus per acquisto di unità immobiliari post intervento sismabonus (articolo 16, comma 1-septies, Dl 63/13)
O Detrazione (in 5 anni) pari: al 75% del prezzo di acquisto (fino a 96.000 euro), se si scende di una classe di rischio all’85% del prezzo di acquisto (fino a 96.000 euro), se si scende di almeno due classiIn alternativa: sconto in fattura o cessione del credito
O Esempio: prezzo di acquisto 400.000, detrazione pari a 72.000 o 81.600 euro
Oggetto e scadenza
O L’acquisto può riguardare unità immobiliari di ogni tipo
O Acquisto entro 30 mesi dalla fine lavori (e comunque acquisto e fine lavori entro il 31.12.2024)
Condizioni
O Esecuzione di un intervento - nelle zone sismiche 1, 2 o 3 - di demolizione (di un intero edificio, di qualsiasi natura) e ricostruzione (anche delocalizzata e con incremento volumetrico) attivata (o con titolo edilizio rilasciato) dopo l’1.1.2017 da imprese di costruzione o ristrutturazione
O Non c’è obbligo di pagamento con bonifico
O In allegato alla richiesta di titolo edilizio, asseverazione di un professionista abilitato circa l’efficacia dell’intervento e la classe di rischio conseguibile, nonché il progetto degli interventi di riduzione del rischio sismico.
O Il direttore dei lavori e il collaudatore devono attestare la conformità degli interventi al progetto

Bonus per acquisto di abitazioni post intervento super sismabonus (articolo 16, c. 1-septies, Dl 63/13; articolo 119, c. 4, Dl 34/20)
ODetrazione (da ripartire in 5 anni) pari al 110% del prezzo di acquisto (fino a 96.000) In alternativa alla detrazione: sconto in fattura o cessione del credito
O Esempio: prezzo di acquisto 400.000 euro, detrazione pari a 105.600 euro
Oggetto e scadenza
O L’acquisto deve riguardare (massimo due) unità immobiliari a destinazione abitativa
O Acquisto (e fine lavori) entro il 30.06.2022 (o 30.12.2022 se entro il 30.06 è effettuato almeno il 30% dell’intervento complessivo)
Condizioni
O Esecuzione di un intervento - nelle zone sismiche 1, 2 o 3 - di demolizione (di un intero edificio, di qualsiasi natura) e ricostruzione (anche delocalizzata e con incremento volumetrico) attivata (o con titolo edilizio rilasciato) dopo l’1.1.2017 da imprese di costruzione o ristrutturazione
O Non c’è obbligo di pagamento con bonifico
O In allegato alla richiesta di titolo edilizio, asseverazione di un professionista abilitato sull’efficacia dell’intervento e la classe di rischio conseguibile, nonché il progetto degli interventi di riduzione del rischio sismico.
O Il direttore dei lavori e il collaudatore devono attestare la conformità degli interventi al progetto

Bonus per acquisto di autorimessa o posto auto di nuova costruzione, o per costruzione di autorimessa o posto auto ( articolo 16-bis, c. 1, lettera d, Tuir ; articolo 16, comma 1, Dl 63/2013 )
O Detrazione (in 10 anni) pari al 50% dei costi di realizzazione certificati dall’impresa costruttrice (fino a 96.000) In alternativa: sconto in fattura o cessione del credito Esempio: costo di costruzione 40.000 euro, detrazione pari a 20.000 euro
Oggetto e scadenza
O Pertinenza di un’abitazione
O Spesa effettuabile fino al 31.12.2024
O Dal 1.1.2025 la detrazione è pari al 36% della spesa (fino a 48.000 euro)
Condizioni
O L’impresa deve attestare: generalità e codice fiscale acquirente, identificazione autorimessa o posto auto, appartamento di riferimento, importo, riferimento alla norma
O Il pagamento è da effettuare con bonifico bancario o postale (con causale, codici fiscali del contribuente e del beneficiario del pagamento); in mancanza del bonifico, attestazione dell’impresa costruttrice (in forma di dichiarazione sostitutiva di atto notorio) che il corrispettivo percepito è stato incluso nella contabilità
O Pagamenti prima o dopo il rogito o il preliminare, che però vanno registrati prima di presentare la dichiarazione dei redditi in cui c’è la detrazione
O Il vincolo pertinenziale con l’abitazione deve risultare dal rogito o da atto di data certa anteriore alla dichiarazione dei redditi