Affitti commerciali, nuovo sconto sui canoni con il secondo lockdown

Il secondo lockdown, imposto ai ristoranti dall’emergenza Covid, consente al locatario di ottenere un nuovo sconto sul canone rispetto alla cifra, già rinegoziata al ribasso, nella prima serrata. Per il Tribunale di Venezia (ordinanza 2539, giudice Fabio Doro), infatti, la pandemia, con le sue ondate e le conseguenti restrizioni, rappresenta quella causa di forza maggiore non imputabile all’affittuario che rende legittima una revisione degli accordi.

La conduttrice ha così chiesto e ottenuto, con un provvedimento d’urgenza, una seconda chance di rinegoziare. Il canone dell’immobile è stato abbattuto fino al 75% per i periodi di chisura totale dovuti alla zona rossa. Un taglio calibrato sui colori, da ottobre 2020, divenuto meno consistente per l’arancione e il giallo, fino al pagamento pieno con la riapertura.

Respinta la tesi della proprietà, secondo la quale il patto non poteva essere rivisto, anche in considerazione del fatto che l’uso del locale non era vincolato alla sommistrazione di alimenti e bevande.

Per i giudici però, anche se nel contratto non c’erano riferimenti espliciti tuttavia quella era la destinazione, e l’attività era stata bloccata dal Covid. Il Tribunale inibisce anche alla banca la possibilità di pagare la fideiussione nella misura richiesta dal propritario, riducendola in maniera speculare.

Nell’ordinanza viene chiarito che il contratto risente delle cause sopravvenute in grado di incidere sulle obbligazioni assunte. Tra queste rientrano le disposizioni emergenziali - emanate anche dopo la sigla del primo accordo di riduzione - che hanno avuto «un tanto significativo quanto innegabile impatto negativo sul godimento dell’immobile locato». Tuttavia il tribunale si discosta parzialmente dalla quantificazione indicata dal conduttore ricordando che i «i canoni della solidarietà contrattuale fondati sulla buona fede, prescrivono di salvaguardare l’interesse altrui ma non fino al punto da subìre un apprezzabile sacrificio personale ed economico». Anche perché l’immobile aveva mantenuto una, pur limitata, utilità come magazzino. Il provvedimento per la prima volta apre alla possibilità della doppia rinegoziazione, come sottolinea l’avvocato della conduttrice Jacopo Molina «stiamo seguendo diversi casi analoghi, mi auguro che questo sia un provvedimento apripista, a tutela delle attività più duramente colpite dalla pandemia».