Cedolare secca: l’acconto 2021 sale al 100% ma il previsionale riflette le variazioni degli affitti

Occhio al secondo acconto della cedolare secca in scadenza il 30 novembre: nel calcolo attenzione alle variazioni degli affitti avvenute nell’anno, ma anche all’aumento dell’acconto, che dal 2021 è pari al 100% dell’imposta dell’anno prima.

La cedolare del 21% si applica – in sostituzione di Irpef e relative addizionali, bollo e imposta di registro – sui redditi fondiari delle persone fisiche per locazione di immobili a uso abitativo (e ai C/1 fino a 600 mq, ma solo per locazioni stipulate o prorogate nel 2019). L’aliquota è ridotta al 10% per i contratti a canone concordato e per gli immobili ubicati in comuni colpiti da calamità.

Si versa anche l’acconto: l’85% nel 2011, alzato al 95% dal 2012; dal 2021 si versa il 100%. Se l’imposta sui redditi 2020 supera i 51,65 euro si versa con modello F24: in unica soluzione a novembre, se l'importo è inferiore a 257,52 euro; in due rate se l’importo è superiore. La seconda rata (codice tributo 1841) è del 60% del dovuto, tranne che per i contribuenti soggetti agli Isa, che – come per l’Irpef – versano in due rate del 50% ciascuna anche la cedolare (si veda la Risoluzione 12/11/2019, n. 93/E).

Un contribuente ordinario, quindi, dovrà versare esattamente il 60% dell’importo risultante dal rigo LC1, colonna 5, del modello Redditi 2021. Un contribuente Isa, invece, verserà il 50% di tale importo.

E se nel corso del 2021 è sono variati i redditi? Può essere arrivata una disdetta, o magari si è rinegoziato (temporaneamente o in via definitiva) il canone a seguito della pandemia. La cedolare si applica anche alle locazioni brevi, compresi i redditi da sublocazione turistiche (inferiori a 30 giorni) fatte dal conduttore o comodatario non proprietari, che li dichiarano come redditi diversi nel rigo Rl 10 colonna 6: è fisiologico che tali redditi varino negli anni, anche in relazione all’andamento del mercato turistico (e, nelle sublocazioni, al variare del costo di biancheria e pulizie, deducibili nei redditi diversi).

Può, inoltre, accadere che in corso d’anno sia stato venduto o acquistato un immobile locato (è il caso del recente interpello 790/2021). Se, infine, nel 2021 si è fatto ricorso all’intimazione di sfratto per morosità o all’ingiunzione di pagamento i canoni non riscossi non andranno tassati.

Per rivedere la seconda rata si parte, quindi, col prevedere se nel 2021 il reddito soggetto a cedolare aumenterà o diminuirà. Nel primo caso si può utilizzare il metodo storico e versare l’importo indicato al rigo Lc2, colonna 2, del modello Redditi 2021; chi invece prevede un minor imponibile può ridurre il secondo acconto col metodo previsionale. Anche chi, per la gestione di immobili che in precedenza si affittavano senza intermediari, nel 2021 si è rivolto ad agenzie, portali o app dovrà rivedere l’acconto: gli intermediari operano infatti la ritenuta del 21% sui canoni riscossi per loro tramite, quindi l’acconto potrà essere ridotto in funzione delle maggiori ritenute subite nel 2021. Va fatto un calcolo molto accurato, per evitare di commettere errori che potrebbero comportare l’applicazione di sanzioni per versamento carente: meglio rifare i conti analiticamente immobile per immobile, compilando un facsimile di quadro LC.

Vediamo, con due esempi numerici, come si deve procedere.

L’esempio rappresentato riguarda il caso, assai frequente, della rinegoziazione del canone di locazione in cedolare da parte del proprietario persona fisica. Tale variazione, temporanea o definitiva, comporta per il 2021 una diminuzione dei redditi di locazione in cedolare secca. Avendo l’obbligo di versare gli acconti sul 100% dell’imposta dovuta, in questa situazione è possibile applicare il metodo previsionale per la seconda rata calcolando dapprima l’intera imposta dovuta sul canone ridotto e sottraendo poi la prima rata di acconto già versata, al netto delle maggiorazioni per tardivo versamento.

• Canoni di locazione 2020: 18.000 euro

• Cedolare secca 21% (canone annuo 2020): 3.780 euro

• Canoni di locazione 2021: 15.000 euro

• Cedolare secca 21% (canone annuo 2021): 3.150 euro

• Prima rata acconto 2021 (40% di 3.780): 1.512 euro

• Seconda rata metodo storico (60% di 3.780): 2.268 euro

• Seconda rata metodo previsionale : (3.150 - 1.512) = 1.638 euro

Questo è il caso del proprietario di due immobili locati in cedolare secca nel corso del 2020 che nel 2021 decide di affidarne uno ad un’agenzia di intermediazione immobiliare. Sull’immobile gestito l’intermediario applica una ritenuta pari al 21% del canone effettivo che in caso di opzione per la cedolare secca coincide con l’imposta dovuta.

Si suppone che gli importi dei canoni restino invariati e pertanto la seconda rata di acconto 2021 potrà essere calcolata con metodo previsionale escludendo dal calcolo il canone relativo all’immobile affidato all’agenzia.

• Canone di locazione immobile locato direttamente: 24.000 euro

• Canone di locazione immobile locato tramite intermediario: 16.000 euro

• Totale cedolare 40.000 x 0,21= 8.400 euro

• Prima rata acconto 2021: (8.400 x 0,40) = 3.360 euro

• Seconda rata metodo storico: (8.400 x 0,60) = 5.040 euro

• Seconda rata metodo previsionale: 1.680 euro

Il calcolo per la seconda rata con metodo previsionale è il seguente:

• 24.000 x 0,21 = 5.040

• 5.040 x 0,4 = 2.016 importo della prima rata escludendo l’immobile dato in gestione. La differenza versata in più nel primo acconto è pari a 1.344 dato dalla differenza 3.360 - 2.016 che recupero nel secondo acconto 5.040 x 0,6 = 3.024; 3.024 - 1.344 = 1.680

È possibile il verificarsi della situazione in cui la prima rata già versata copra interamente il dovuto calcolato con metodo previsionale. In tal caso nulla sarà dovuto per la scadenza del 30 novembre.