Delibere sul superbonus all’unanimità se si altera il decoro architettonico

Occhio ai dissenzienti in condominio se l’occasione del superbonus si trasforma in un radicale intervento di modifica dello stabile. È la considerazione che si può trarre dalla vicenda che riguarda un super condominio di Milano (230 condòmini in 12 edifici) che aveva deliberato a fine maggio 2021 spese per oltre 33 milioni di euro in parte rientranti nel 110%. Contrari ai lavori, undici condòmini avevano chiesto la sospensione della delibera evidenziando, tra l’altro, la carente documentazione e la riduzione della superficie dei balconi privati di 4-5 centimetri per l’installazione del cappotto termico. Il condominio replicava ricordando che si erano tenute quattro assemblee in 13 mesi, dove erano stati discussi tutti i punti controversi e lo studio di fattibilità.

Ragioni queste ultime inizialmente accolte dall’ordinanza del Tribunale di Milano 30843/2021 del 14 agosto scorso . I dissenzienti indomiti ricorrono però in appello e la pronuncia 35338/2021 del 18 ottobre scorso ha completamente ribaltato il giudizio di prime cure, riconoscendo le loro ragioni. Nell’attuale clima di favore per i lavori agevolati dal 110% si rischia di dimenticare infatti che il potere dell’assemblea di deliberare con la maggioranza ridotta prevista dall’articolo 119 del Dl 34/2020 non è assoluto. Se gli interventi impattano ad esempio sul decoro architettonico occorre sempre una delibera all’unanimità.

Per il Tribunale in composizione collegiale il reclamo proposto è quindi fondato sotto due profili. Quanto al primo, seppur il cappotto termico sia intervento migliorativo, non si può non considerare che nel caso in esame «le innovazioni progettate, per caratteri e vastità degli interventi, sono di forte impatto considerato che le facciate, prive dei caratteristi klinkers, una volta eseguiti i lavori, avranno aspetto e colore completamente diverso». In punto di diritto i giudici sono perciò netti:l’alterazione dell’aspetto estetico può essere oggetto solo di una delibera unanime. Il divieto di innovazioni lesive del decoro previsto dall’ultimo comma dell’articolo 1120 Codice civile è incondizionato e la disciplina codicistica non può essere derogata dalle disposizioni dettate dal Dl 34/2020 per il superbonus, come Cassazione ordinanza 10371/2021 ha ribadito. Stessi dubbi anche riguardo alla installazione ex novo di un impianto centralizzato di produzione dell’acqua calda sanitaria,al posto di quelli autonomi presenti. Il collegio precisa che sul punto la delibera andrebbe a costituire coattivamente un diritto reale sul fondo comune, anche in questo caso da deliberarsi con l’unanimità dei voti ai sensi dell’articolo 1108 terzo comma Codice civile.Lavori dunque sospesi e condominio soccombente.