Chance imposta fissa per fusioni e scissioni

I fondi immobiliari hanno tipicamente una durata compresa tra gli 8 e i 15 anni, cui si può aggiungere un eventuale grace period che consente alla Sgr di finalizzare il disinvestimento del patrimonio del fondo, spesso non immediato.

Proprio perché molti dei fondi istituiti negli anni 2000 (quando il mercato immobiliare era molto alto) stanno arrivando a “scadenza” in un periodo non ancora particolarmente favorevole alle dismissioni immobiliari, alcune Sgr propongono ai propri investitori di liquidare il fondo immobiliare mediante operazioni straordinarie volte a mantenere il valore del patrimonio (cioè senza “svenderlo”).

In questi casi è frequente il conferimento del patrimonio del fondo in una società (esistente o di nuova costituzione) o l’assegnazione dei beni ai partecipanti o, ancora, la fusione o la scissione con un altro fondo che abbia una durata residua superiore.

Volendo analizzare il trattamento fiscale ai fini delle imposte indirette di queste operazioni, non ci sono dubbi sull’applicabilità delle ordinarie imposte di registro, ipotecarie e catastali in caso di assegnazione dei beni ai quotisti o in caso di conferimento in società.

Rispetto alla fusione e alla scissione, invece, si dovrebbe ritenere che tali operazioni siano da assoggettarsi a imposte indirette in misura fissa. L’articolo 4 della Tariffa, parte I, del Tur prevede infatti che le fusioni e scissioni di enti commerciali siano da assoggettare ad imposta di registro in misura fissa. Da un punto di vista normativo-regolamentare (si veda l’articolo in alto), i fondi non possono svolgere attività commerciale, e dunque si potrebbe ritenere che l’articolo 4 non sia applicabile al caso delle fusioni e scissioni tra fondi. Tuttavia, l’applicabilità dell’imposta fissa a tali operazioni sembra in ogni caso sostenibile per almeno due ordini di ragioni:

in primo luogo - quantomeno ai fini Iva - è ravvisabile una “quasi commercialità” dei fondi immobiliari, se è vero che le operazioni da essi svolte (come le locazioni o le cessioni) sono soggette a Iva (“mutuando” la soggettività passiva Iva dalla Sgr, attribuitagli dal Dlgs 351/2001);

inoltre, pur volendo negare la quasi commercialità dei fondi, le scissioni e fusioni non potrebbero essere considerate «operazioni aventi contenuto patrimoniale» da assoggettare ad imposta di registro con aliquota del 3% (articolo 9, Tariffa, parte I) visto che queste, soprattutto dopo la riforma del diritto societario del 2003, sono concepite come mere vicende riorganizzative degli enti che vi partecipano, senza dunque alcuna efficacia traslativa o successoria.

Ciò troverebbe conferma anche in una posizione delle Entrate (risoluzione 25/E/2004), secondo cui simili operazioni (nel caso analizzato si trattava di una “fusione” tra fondi mobiliari) costituiscono una mera riorganizzazione del patrimonio del fondo nell’interesse dei quotisti. Segnatamente «la fusione fra i fondi gestiti da un’unica Srg non costituisce, quindi, un’operazione intersoggettiva, ma un’operazione di natura riorganizzativa». Come tali, non avendo contenuto patrimoniale, le operazioni di scissione e fusione dovrebbero dunque in ogni caso scontare l’imposta di registro in misura fissa.