Cedolare secca sugli affitti, scelta tardiva entro il 30 novembre. Attenzione alla raccomandata

Il 30 novembre – scadenza per l’invio del modello Redditi – è anche il termine entro il quale si può fare opzione per la cedolare secca sugli affitti, grazie alla remissione in bonis (articolo 2, comma 1, Dl 16/2012). Le regole sono ormai rodate, ma non è raro imbattersi in equivoci o letture restrittive che vanificano la scelta della tassa piatta.

La remissione in bonis richiede il pagamento di una sanzione di 250 euro e consente di rimediare alla mancata opzione. Deve trattarsi però di una dimenticanza, non di un «mero ripensamento», come già chiarito dalle Entrate (circolare 47/E del 2012). Inoltre, bisogna tenere conto degli aspetti applicativi specifici della tassa piatta.

Ripercorriamo allora il funzionamento di questo meccanismo.

Innanzitutto, la cedolare secca si applica per annualità contrattuali. Prendiamo ad esempio un contratto di locazione abitativa 4+4 stipulato il 1° aprile 2021 e registrato il 20 aprile 2021 senza opzione per la tassa piatta, con versamento dell’imposta di registro. In questo caso, i canoni maturati nella prima annualità contrattuale sono sottoposti alla tassazione ordinaria.

Entro il 30 aprile 2022 il locatore, presentando il modello RLI all’agenzia delle Entrate, avrebbe potuto scegliere la cedolare secca per il periodo che inizia con la seconda annualità contrattuale (si tratta del termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro, cioè entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente).

Se il locatore si è dimenticato di inviare il modello RLI, o l’ha fatto in ritardo (ad esempio il 20 maggio 2022), la remissione in bonis gli consente comunque di “far partire” l’opzione per la cedolare secca all’inizio della seconda annualità contrattuale; e non, come altrimenti succederebbe, dalla terza annualità contrattuale che inizierà il 1° aprile 2023.

In concreto, è necessario presentare entro il 30 novembre il modello RLI con l’opzione, versando la sanzione di 250 euro con modello F24 e codice tributo «8114» (la sanzione non può essere ridotta tramite ravvedimento operoso, né compensata ricorrendo a crediti d’imposta).

Ci sono però alcune avvertenze da tenere presenti.

Comportamento corerente. Il locatore deve avere i requisiti sostanziali per accedere al regime fiscale e deve aver tenuto un comportamento coerente. Perciò, non deve aver versato l’imposta di registro per l’annualità in relazione alla quale vuole sfruttare la remissione in bonis.

Inoltre – anche se le Entrate non l’hanno mai detto espressamente – il locatore non deve aver aggiornato il canone all’indice Istat, facoltà che gli è preclusa mentre applica la tassa piatta.

Non impedisce la remissione in bonis, invece, il pagamento anticipato dell’imposta di registro per l’intera durata contrattuale. Ma non si avrà diritto al rimborso di quanto versato.

Controlli. Non devono essere iniziati accessi, ispezioni, verifiche o altre attività amministrative di accertamento delle quali l’autore dell’inadempimento abbia avuto formale conoscenza.

Invio tardivo. Il termine del 30 novembre è tassativo. Non è possibile sfruttare la remissione in bonis durante la finestra di 90 giorni per il cosiddetto invio tardivo del modello Redditi.

Comunicazione all’inquilino. In generale, affinché l’opzione per la cedolare sia valida, bisogna inviare all’inquilino una comunicazione per raccomandata, con cui si rinuncia all’aggiornamento del canone (a meno che il locatore non abbia inserito la rinuncia direttamente nel contratto, sfruttando la chance concessa dalla circolare 26/E del 2011).

Le Entrate hanno da tempo affermato che la remissione in bonis permette di rimediare solo alle sviste che riguardano adempimenti da effettuare nei confronti dell’amministrazione finanziaria (ancora, la circolare 47/E del 2012). Presa alla lettera, questa affermazione potrebbe vanificare la possibilità di sfruttare la remissione in bonis nella maggior parte dei casi, tranne quelli in cui il locatore abbia inserito la rinuncia nel contratto o quelli – verosimilmente limitati – in cui il locatore ha inviato la raccomandata e poi si è dimenticato di presentare il modello Rli. Pare più logico ritenere che la raccomandata possa essere inviata “prima” dell’opzione, intesa come il momento di presentazione del modello Rli, anche tardivo (come del resto chiede l’articolo 3 del Dlgs 23/2011 che chiede la comunicazione «preventiva»). Di conseguenza si potrebbe concludere che:

● se l’opzione per la cedolare è stata comunicata in tempo, ma senza inviare la raccomandata (e non c’è la dicitura nel contratto), la scelta per la tassa piatta non è valida;

● se l’opzione non è stata comunicata o è stata comunicata in ritardo, e si ricorre alla remissione in bonis, la raccomandata va inviata prima del modello Rli con cui si opta tardivamente (a meno che non ci sia la dicitura nel contratto).

La corretta imputazione dei canoni. Quando si opta per la cedolare secca durante il contratto, a meno che il contratto non abbia decorrenza dal 1° gennaio, per uno stesso anno d’imposta ci saranno canoni soggetti a tassazione ordinaria e altri soggetti a tassazione sostitutiva.

Entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità contrattuale precedente è possibile effettuare anche l’operazione inversa a quella appena descritta, cioè revocare la cedolare secca.

La revoca va fatta con il modello Rli e non richiede l’invio di una nuova raccomandata all’inquilino, ma è sufficiente una comunicazione in carta libera. Se la revoca arriva in ritardo, però, sarà valida dall’annualità contrattuale successiva (nell’esempio precedente, dal 1° aprile 2023, anziché dal 1° aprile 2022). In linea di massima non si può parlare di remissione in bonis. L’unica eccezione è contenuta nell’interpello 530/2022, che ha ammesso la remissione per la revoca, nell’ipotesi in cui un contribuente abbia comunicato la revoca all’inquilino, dimenticandosi poi di presentare il modello Rli e di versare l’imposta di registro (si veda «Affitti, remissione in bonis per la revoca della cedolare secca», di Luciano De Vico).

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