Nomisma: lo stop a cessioni e sconti senza ricadute sulle compravendite di case

Le questioni collegate ai bonus edilizi, con lo stop alle cessioni e allo sconto in fattura avranno ripercussioni sulla salute e sui bilanci delle imprese edili, ma non si trasferiranno sulle compravendite immobiliari. Luca Dondi, amministratore delegato di Nomisma, è convinto che la flessione delle transazioni - si stima un calo di 70-100mila operazioni nel 2023 rispetto al record di 770mila compravendite nello scorso anno - sia dovuta allo scenario macro economico: la guerra in Ucraina, il fattore-inflazione che non è ancora sotto controllo e l’aumento del costo del denaro porteranno i consumatori a un atteggiamento prudente rispetto all’acquisto immobiliare. La vera sfida alle porte è, invece, quella delle riqualificazioni richieste dalla direttiva europea in materia di case «green», che Dondi dice essere una opportunità da non perdere auspicando nuovi bonus come incentivo, modulati sulle priorità, per esempio i condomini.

Dondi è stato ospite, insieme con il commercialista Luca De Stefani, durante il webinair organizzato da «Il Sole 24 Ore» nell’ambito del ciclo «Sportello Superbonus», l’iniziativa pensata per sciogliere i dubbi di contribuenti e consumatori dopo l’approvazione del Dl 11/2023, con cui il Governo ha bloccato, dal 17 febbraio, la possibilità di cessione dei crediti edilizi o dello sconto in fattura. Salvi, nell’ambito del superbonus, coloro che entro il 16 febbraio hanno presentato la comunicazione di inizio lavori asseverata (Cila), compresa l’approvazione della delibera di esecuzione dei lavori nel caso di condomini. Per gli interventi di demolizione e ricostruzione occorre aver presentato l’istanza per il titolo abilitativo. Fuori dal perimetro del Superbonus, occorre aver presentato entro il 16 febbraio la richiesta del titolo abilitativo o, in caso di interventi in edilizia libera, va certificato di aver già iniziato i lavori. Infine, deve essere registrato il compromesso o stipulato il contratto di compravendita in caso di sconto nel caso di acquisto di unità immobiliari con il sisma bonus acquisti.

Tanti i partecipanti al videoforum che scrivono per avere rassicurazioni circa la propria situazione. Molti coloro che hanno stipulato un contratto per interventi in edilizia libera, pagato acconti ma senza aver ancora iniziato i lavori. E ricorrenti sono pure i casi di chi aveva definito un piano finanziario per acquistare la casa con lo sconto del sismabonus ma alla data del 16 febbraio non ha registrato il compromesso, non essendo scaduti i 30 giorni a disposizione.

Tutti costoro sono con il fiato sospeso. Lunedì 6 scade il termine per presentare gli emendamenti al Dl 11 in commissione Finanze della Camera. Quindi, nei prossimi giorni si vedrà quale compromesso sarà possibile tra il Parlamento e il ministero dell’Economia e se ci sarà soluzione ai casi più controversi.

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Non riesco a trovare una banca acquirente del mio superbonus del 110% per le spese sostenute nel 2022. Inoltre, non ho Irpef nel mio modello Redditi o 730. Posso cedere il credito a mia moglie che ha come unico reddito la pensione ed è capiente?

Sì, la cessione può essere fatta, ma non conviene, perché la moglie potrà compensare questo credito che acquista solo in F24, per pagare debiti tributari o contributivi tramite questo modello di pagamento. Ad esempio, solo per l’eventuale Imu. Non si potrà utilizzare il credito fiscale acquisito, invece, per ridurre l’Irpef della propria dichiarazione dei redditi (Redditi o 730), in quanto il sostituto d’imposta (l’ente pensionistico) trattiene già l’Irpef, pertanto, quando la moglie predisporrà la dichiarazione dei redditi non genererà alcun modello F24 da pagare, quindi, potenzialmente compensabile.

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Considerando che per gli interventi sulle villette che hanno raggiunto il 30% dei lavori al 30 settembre 2022, «la detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 31 marzo 2023» (articolo 119, comma 8-bis, decreto legge 34/2020) devo per forza finire i lavori entro la fine di marzo 2023?

No, ai fini della detrazione vale il criterio di cassa, pertanto, tutti i pagamenti effettuati («spese sostenute») entro fine marzo 2023 sono agevolati con il superbonus del 110%, anche se i lavori sono rimasti fermi a quelli effettuati al 30 settembre 2022. Invece, se si desidera optare per la cessione del credito (con bonifico parlante entro fine marzo) o lo sconto in fattura dell’articolo 121 del Dl 34/2020, queste opzioni sono possibili solo con riferimento alla parte di lavori effettuati nel periodo (anche senza la fine dei lavori, ma con un Sal non inferiore al 30%) e con l’emissione della fattura entro il 31 marzo 2023.

A cura di Luca De Stefani