Nei condomini lo sconto si abbassa da 110% al 90%

Scende dal 110% al 90% il superbonus per gli interventi 2023 realizzati nei condomìni, ma per applicare correttamente la novità occorre tenere bene in considerazione la disposizione transitoria.

L’articolo 9 del decreto legge Aiuti quater (Dl n. 176/2022, in vigore dal 19 novembre) modifica in più punti l’articolo 119 del Dl n. 34/2020, la norma istitutiva del superbonus. Il decremento dell’aliquota di detrazione riguardante i condomìni si estende anche (in base alla nuova formulazione del comma 8-bis):

1 agli interventi “trainati” realizzati da condòmini;

2 ai lavori eseguiti sugli edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate possedute dall’unico proprietario;

3 agli interventi eseguiti dalle Onlus, dalle organizzazioni di volontariato e dalle associazioni di promozione sociale iscritte negli appositi registri (si veda anche l’articolo in basso).

In base al comma 2 dell’articolo 9, questa modifica non si applica:

1 agli interventi per i quali, alla data del 25 novembre 2022, risulti effettuata la comunicazione di inizio lavori asseverata, ovvero, in caso di demolizione e ricostruzione, per i quali alla medesima data risulti presentata l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo;

2 in caso di interventi su edifici condominiali, all’ulteriore condizione che la delibera assembleare che abbia approvato l’esecuzione dei lavori risulti adottata in data antecedente al 25 novembre 2022 (quindi, il 24 novembre).

Conseguentemente, in tutti i casi in cui, al 25 novembre 2022, il condominio abbia già deliberato l’esecuzione dei lavori e abbia effettuato la Cilas (ovvero presentato l’istanza per il titolo abilitativo) il 110% permane anche per tutte le spese sostenute nel 2023 (senza limiti reddituali), come prevedeva l’articolo 119 anteriormente all’intervento del decreto Aiuti quater. Per gli edifici composti da due a quattro unità con unico proprietario e per gli interventi degli enti del terzo settore sopra citati, l’unica condizione per mantenere il 110% anche nel 2023 è, evidentemente, quella relativa alla Cilas o al titolo abilitativo.

Dal 2024, come già previsto, il bonus scenderà al 70%, con un ulteriore decremento al 65% per il 2025. Sarà possibile che un intervento prolungatosi nel tempo (e con pagamenti frazionati in più periodi d’imposta) venga agevolato in parte al 110% (o al 90%) ed in parte al 70-65%. Solo il condominio che non centra i “paletti” del 25 novembre ma effettua le prime spese entro fine anno potrà (solo su queste) godere del 110% prima del passaggio al 90%, fermo restando che per la cessione o lo sconto occorre anche raggiungere un Sal del 30% al 31 dicembre prossimo.

Si profila, ad ogni modo, una corsa, da parte dei tecnici incaricati, a terminare ed inviare le comunicazioni/istanze agli sportelli comunali entro venerdì prossimo, almeno in tutte quelle ipotesi in cui gli elaborati sono quasi pronti. Più difficile, ovviamente, per il condominio rispettare anche l’altra condizione, dal momento che le assemblee condominiali necessitano di tempi tecnici per essere convocate e tenute. Peraltro, poiché l’assemblea condominiale non ha una data certificata (in particolare nelle piccole strutture, spesso legittimamente prive di un amministratore), il suggerimento è quello di attribuire data certa (ad esempio tramite Pec) al verbale, in modo da poter dimostrare l’intervenuta adozione entro la data fissata dal legislatore.

Per chi non riuscirà a rispettare le condizioni per disapplicare le nuove disposizioni, si profila un decremento del 20% del vantaggio fiscale sulle spese 2023, per cui i calcoli di convenienza vanno aggiornati. In relazione a questi lavori, non sarà più possibile, ad esempio, per il prestatore operare uno sconto in fattura pari all’intero corrispettivo, dato che il vantaggio potrà, al massimo, essere pari al 90%.

Sparisce anche, in queste ipotesi, quel “surplus” di beneficio connesso al 110%, mentre rimane la ripartizione del bonus in quattro quote annuali: infatti, il prolungamento a dieci anni previsto dal comma 4 dell’articolo 9 riguarda solo le comunicazioni di cessione o di sconto in fattura inviate all’agenzia delle Entrate entro il 31 ottobre 2022 per quote non ancora utilizzate in compensazione, situazione che non riguarda lavori non ancora avviati. Di questo prolungamento del periodo di “smaltimento” delle quote di bonus potranno, invece, fruire i fornitori (anche condominiali) che dispongono già, nel cassetto fiscale, dei crediti d’imposta e incontrano difficoltà a cederli a terzi.

A differenza delle unifamiliari, infine, per i condomìni non c’è alcuna limitazione per i soggetti diversi dai titolari di diritti reali.