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Locazioni brevi, da quest’anno comunicazione anche per chi affitta più di 4 alloggi

Entro il 30 giugno l’invio dei dati sui contratti 2021 alle Entrate: per la prima volta va inserito l’anno di locazione. Dati catastali rinviati al 2023

di Federico Gavioli

Scade il prossimo 30 giugno il termine per l’invio della comunicazione annuale dei contratti di locazione breve: occorre prestare attenzione perché è diventata inoltre operativa – a partire dall’anno d’imposta 2021 – la nuova disposizione contenuta nella legge di Bilancio 2021, che fa scattare la presunzione di imprenditorialità in caso di destinazione alla locazione breve di più di quattro appartamenti.

La definizione di «affitto breve»

L’articolo 4 del Dl 50/2017 ha disciplinato le locazioni brevi, intendendo per tali quei contratti di locazione immobiliare di durata non superiore a 30 giorni che possono prevedere anche la fornitura della biancheria e di pulizia dei locali. Per i redditi che derivano da queste locazioni è possibile optare per l’applicazione dell’imposta sostitutiva del 21% nella forma della cedolare secca, da versare con modello F24, utilizzando il codice tributo “1919”.

Questo regime si applica solo a condizione che i contratti siano conclusi da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di impresa, direttamente o tramite intermediari immobiliari o soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

Va, inoltre, ricordato che il provvedimento delle Entrate n. 86984, del 17 marzo 2022, prevede che la comunicazione da effettuarsi entro il 30 giugno di ogni anno (di cui al provvedimento n. 132395 del 12 luglio 2017) venga integrata con informazioni ulteriori, relative all’anno di riferimento della locazione e ai dati catastali dell’immobile oggetto di locazione.

La comunicazione dei dati catastali è prevista come facoltativa in sede di prima applicazione mentre l’obbligo decorrerà per le comunicazioni dei dati riferiti all’anno 2023; l’anno della locazione, invece, andrà indicato già entro la comunicazione da presentare entro il 30 giugno per i contratti relativi al 2021.

La trasmissione dei dati

I soggetti che intervengono nella conclusione dei contratti di locazione breve devono trasmettere all’agenzia delle Entrate i seguenti dati:

● nome, cognome e codice fiscale del locatore;

● durata del contratto;

● indirizzo dell’immobile;

● importo del corrispettivo lordo.

Non tutti gli intermediari sono tenuti alla trasmissione dei dati, ma solo quelli che, oltre a tale attività, danno un supporto professionale o tecnico informatico nella fase del perfezionamento dell’accordo. I dati sono predisposti e trasmessi utilizzando il canale Entratel/Fisconline direttamente o tramite gli intermediari abilitati.

Le sanzioni

L’omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati è punita con una sanzione amministrativa pecuniaria da 250 a 2.000 euro; la sanzione è ridotta alla metà se la trasmissione corretta avviene entro i 15 giorni successivi alla scadenza; dovrebbe essere applicabile anche l’istituto del ravvedimento operoso anche se non espressamente stabilito dalla norma.

La presunzione di imprenditorialità

Il comma 595, dell’articolo 1, della legge 178 del 2020 (legge di Bilancio 2021), prevede che il regime fiscale delle locazioni brevi, con effetto dal periodo d’imposta relativo al 2021, è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Negli altri casi, a fini di tutela del consumatore e della concorrenza, l’attività di locazione, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale.

Queste disposizioni si applicano anche per i contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, oppure soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di appartamenti da condurre in locazione.