Rivalutazione alberghi e terme, il Fisco riaccende l’agevolazione

L’analisi della circolare 6/E delle Entrate ha rafforzato l’interesse per la rivalutazione gratuita per il settore alberghiero e termale. Considerato che l’articolo 6-bis del Dl 23/2020 è fruibile anche per le rivalutazioni effettuate dalle imprese appartenenti al comparto agevolato nel bilancio 2021, è utile esaminare i principali passaggi interpretativi che – dopo la consultazione pubblica della bozza – hanno trovato una diversa soluzione nel documento ufficiale delle Entrate.

Un primo aspetto è il contenuto della risposta 1.1. Nella bozza, in merito al caso della holding immobiliare che affitta immobili alla controllata che svolge attività alberghiera, l’Agenzia aveva negato la possibilità di accedere alla rivalutazione gratuita. La tesi, pur coerente con l’interpello 450/21, non era però allineata all’articolo 5-bis del Dl 41/2021 che – fornendo una norma di interpretazione autentica dell’ambito operativo dell’articolo 6-bis del Dl 23/20 – ha affermato che le disposizioni della rivalutazione gratuita si applicano anche «agli immobili a destinazione alberghiera concessi in locazione o affitto di azienda a società operanti dei settori alberghiero e termale».

Poiché veniva usato il termine generale «locazione», si doveva ritenere che il legislatore avesse ampliato la portata della disposizione agevolativa. Le Entrate nella circolare recepiscono questa osservazione precisando che, nel caso di specie, anche la holding può fruire della rivalutazione gratuita.

Va evidenziato, comunque, che il fatto che il contratto di locazione riguardi una società locatrice che controlla la società operativa locataria dell’immobile a destinazione alberghiera non sembra essere un presupposto necessario. L’articolo 6-bis del Dl 23/20, a seguito della citata interpretazione autentica, è infatti fruibile in presenza di due requisiti specifici che sono svincolati dal rapporto di partecipazione societaria tra locatore e locatario:
1 deve trattarsi di un immobile a destinazione alberghiera o termale;
2 il locatario dev’essere un soggetto operante nel settore alberghiero e termale.

Per gli immobili in corso di costruzione, rinnovo o completamento, la destinazione (alberghiera o termale) si ricava dal titolo edilizio avente data antecedente a quello di chiusura dell’esercizio preso a riferimento (quello in corso al 31 dicembre 2019).

Altra risposta della bozza che destava perplessità era quella rubricata 1.5, nella quale l’Agenzia prima riconosceva che la rivalutazione nel settore alberghiero è decorrente ai fini fiscali nel 2020, ma poi affermava che – dato che le quote di ammortamento vanno imputate a conto economico nell’anno successivo a quello della rivalutazione – non si sarebbe rispettato il principio di derivazione semplice e per questo rimandava la deducibilità dei maggiori ammortamenti al 2021. Ciò avrebbe svuotato di significato l’articolo 6-bis del Dl 23/20, poiché non vi sarebbe nessuna differenza, ai fini della decorrenza, tra la rivalutazione ex articolo 6-bis e quella disciplinata dall’articolo 110 del Dl 104/20.

Anche su questo punto l’Agenzia ha rivisto la propria posizione, confermando invece la deduzione dei maggiori ammortamenti già dal 2020 per le imprese che hanno operato la rivalutazione gratuita in tale periodo. La circolare 6/E precisa che è possibile determinare gli ammortamenti deducibili tenendo conto del valore rivalutato già a partire dal 2020 «a prescindere dal trattamento contabile adottato»: il che sembra voler significare che la deduzione del maggior costo sul valore rivalutato è consentita anche in via extra contabile se l’ammortamento in questione non è stato imputato a conto economico.

Inoltre, la circolare conferma la possibilità di applicare congiuntamente il riallineamento a pagamento (3%) di cui all’articolo 8-bis dell’articolo 110 del Dl 104/20 e la rivalutazione gratuita prevista per il comparto alberghiero e termale.

L’osservazione dalle Entrate attiene alla data di pubblicazione della circolare: il 1° marzo, giorno successivo alla scadenza del termine per la presentazione della dichiarazione integrativa nei 90 giorni relativa al periodo d’imposta 2020, sanzionata con l’importo fisso ridotto (1/10 di 250 euro). Quindi chi, leggendo il documento ufficiale delle Entrate, dovesse accorgersi di aver commesso un errore interpretativo a sfavore del Fisco, dovrà nel caso ricorrere al più costoso ravvedimento ordinario.

I CASI RISOLTI

L’ATTIVITÀ PREVALENTE
La situazione
Una società di persone in contabilità ordinaria, che svolge attività di campeggio (codice Ateco 55.20.1), rivaluta i beni anche in chiave fiscale: può farlo nel 2021?  E se sì, gratuitamente?
La soluzione
Sì. La rivalutazione dei beni è gratuita per chi opera nel settore alberghiero e termale. Requisito rispettato se il codice Ateco dell’attività prevalente è inserito nella sezione 55, ed è eseguibile anche nel 2021.

IL COSTO RICONOSCIUTO
La situazione
Una Srl del settore alberghiero ha rivalutato nel 2020 un immobile e nel 2022 intende venderlo. Il costo è fiscalmente riconosciuto nell’importo rivalutato?
La soluzione
L’incremento del valore del bene è fiscalmente riconosciuto, senza imposta sostitutiva. Il bene rivalutato va però detenuto almeno fino al quarto esercizio successivo alla rivalutazione (se fosse ceduto prima il valore di riferimento sarebbe quello storico ante rivalutazione).

LA SOCIETÀ IMMOBILIARE
La situazione
Una Srl che svolge attività di gestione immobili detiene anche un albergo, locato nel 2019 a una società con attività prevalente di gestione hotel. L’immobiliare può eseguire la rivalutazione gratuita nel 2021?
La soluzione
Sì. Nella circolare 6/E/22 si afferma che, in base all’articolo 5-bis del Dl 41/21, per fruire della rivalutazione gratuita dell’immobile hotel è sufficiente che a svolgere attività di gestione alberghiera sia il locatario, non necessariamente il locatore.