Cessione di fabbricati collabenti: il criterio catastale limita il regime Iva

La classificazione catastale del fabbricato al momento della cessione resta il criterio generale per applicare il regime di esenzione Iva dei numeri 8-bis) e 8-ter) dell’articolo 10, Dpr n. 633/72. Per gli immobili collabenti, effettivamente inquadrabili nella categoria F/2, si applica quindi l’Iva ordinaria. Queste conclusioni della risposta 554/2022, per quanto “semplificatorie”, non convincono appieno e implicano qualche incoerenza rispetto al dato normativo e all’interpretazione della Corte di giustizia.

Non è la prima volta che il Fisco usa il criterio della classificazione catastale per inquadrare il regime Iva delle cessioni di immobili: la circolare 27/E del 2007 fissa tale regola, peraltro avallata dalla giurisprudenza (Cassazione 4074/2020), per distinguere tra fabbricati abitativi e strumentali. Pur trattandosi di un principio apprezzabile in termini applicativi, va però rilevato che i numeri 8-bis) e 8-ter) dell’articolo 10 non contengono riferimenti alle categorie catastali.

Nell’interpello 554 è chiesto se la cessione di fabbricati collabenti, precedentemente destinati allo svolgimento di attività alberghiera, rappresenti la vendita di fabbricati o di aree. La risposta continua a dare rilevanza al criterio catastale, evidenziando che la categoria dei fabbricati collabenti (F/2) non rientra in nessuna di quelle per cui è prevista l’esenzione Iva, e di conseguenza dovrebbe applicarsi l’Iva ordinaria. Tuttavia, come detto, le norme non contengono alcun rinvio alle categorie catastali; e a ben vedere, pur volendo riferirsi al “criterio catastale”, va considerato che, mentre il numero 8-ter dell’articolo 10 riguarda i fabbricati strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diverso utilizzo senza radicali trasformazioni, il numero 8-bis contempla invece (tutti) i fabbricati, o loro porzioni, diversi dai precedenti (e non è più strettamente riferito agli abitativi, com’era prima delle modifiche del Dl 223/2006).

Al di là della risposta, un rigido criterio catastale potrebbe risultare “limitante”: sarebbe più coerente una analisi volta a individuare, caso per caso, la natura del bene, in linea con le indicazioni della Corte Ue, che non pare in antitesi alla norma interna.

In particolare, nella sentenza relativa alla causa C-461/08, il venditore si è impegnato a chiedere l’autorizzazione alla demolizione del fabbricato e alla stipula dell’appalto per il suo abbattimento. In corso d’opera è intervenuta la cessione. Secondo i giudici, cessione e demolizione rappresentano quindi un’operazione unica, sottesa al trasferimento di un terreno pronto per essere edificato. Tale situazione è peraltro simile a quella dell’interpello 554, in cui, per una parte del complesso (che le Entrate paiono qualificare come fabbricato), è in corso la richiesta delle autorizzazioni alla demolizione, mentre per l’altra è già avviato l’abbattimento.

Quando invece non si può stabilire se le parti intendono trasferire un terreno, va dato rilievo alle caratteristiche oggettive del bene al momento della cessione (causa C-326/11), senza che operazioni successive economicamente indipendenti ne influenzino il trattamento (C-71/18).

Lo status di fabbricato (ancorché collabente) dovrebbe pertanto essere comprovato in base alle caratteristiche e magari supportato da idonea documentazione. Esattamente come indicato nella risposta a interpello.

LE CASISTICHE SECONDO LE ENTRATE

Immobili a uso abitativo e strumentali
Per la distinzione tra immobili a uso abitativo e strumentali va osservata la classificazione catastale, a prescindere dall’effettivo utilizzo (circolare 27/E/06). I fabbricati abitativi sono in categoria A, esclusi gli A/10; gli strumentali sono nelle categorie B, C, D, E e A/10.

Immobili da ultimare
La cessione di un fabbricato prima della sua ultimazione è esclusa dall’esenzione di cui ai nn. 8-bis e 8-ter dell’art. 10 del Dpr 633/72: va assoggettata a Iva, perché il bene è ancora nel circuito produttivo (circolare 12/E/07). Ciò a prescindere dalla categoria catastale a fine lavori (risoluzione 91/E/07).

Fabbricati da demolire
Il regime di tassazione è correlato alla natura oggettiva del bene (stato di fatto e di diritto all’atto di cessione), a prescindere dalla destinazione da parte dell’acquirente. La cessione di immobili dismessi, senza lavori del venditore, va trattata come cessione di bene strumentale (circ. 28/E/11).

Fabbricati collabenti
La classificazione catastale alla data di cessione del fabbricato resta il criterio di riferimento per applicare l’esenzione ex numeri 8-bis) e 8-ter) dell’art. 10 del Dpr 633/72. Secondo la risposta 554/2022, se alla cessione il bene è inquadrabile in F/2, tale operazione risulta imponibile con aliquota al 22%.