Rivalutazione quote e terreni, in scadenza perizia e versamento

1In sintesi

Con il decreto Energia, il legislatore ha riaperto i termini per accedere alla rideterminazione del valore dei terreni (sia agricoli, sia edificabili) e delle partecipazioni non quotate detenute da persone fisiche che non agiscono in regime di impresa.

La legge di conversione del decreto ha prorogato l’originario termine del 15 giugno 2022 al 15 novembre 2022 per poter perfezionare l’agevolazione mediante versamento dell’imposta sostitutiva e redazione della perizia di stima.

Agevolazione prevista nella legge 448/2001 e poi prorogata, ininterrottamente, per circa un ventennio, la rideterminazione del valore dei terreni e delle partecipazioni consiste nell’assumere, in luogo del costo o valore iniziale del bene oggetto della rivalutazione, quello indicato nella perizia di stima con la conseguenza di far emergere, in caso di cessione, una plusvalenza minore o addirittura di azzerarla.

2I soggetti e i beni ammessi alla rideterminazione

Sono ammessi a beneficiare della rivalutazione le persone fisiche, le società semplici ed altre a questa equiparate nonché gli enti non commerciali; non sono, invece, ammessi i titolari di reddito di impresa.

I beni che possono essere rivalutati sono i terreni agricoli, i terreni edificabili e le partecipazioni in società non quotate, sia qualificate, sia non qualificate, che rappresentano cioè una percentuale superiore al 20% dei diritti di voto esercitabili in assemblea ordinaria ovvero al 25% del capitale, sia non qualificate.

3La perizia di stima

Elemento necessario per procedere alla rideterminazione è la redazione della perizia di stima che consente di definire puntualmente il valore effettivo del bene.

A seconda del bene che si intendere rideterminare, la perizia deve essere redatta da un soggetto diverso. In particolare:
• per le partecipazioni sono professionisti abilitati gli iscritti all’albo dei dottori commercialisti e degli esperti contabili e iscritti nell’elenco dei revisori legali dei conti;
• per i terreni sono professionisti abilitati gli iscritti agli albi degli ingegneri, degli architetti, dei geometri, dei dottori agronomi, degli agrotecnici, dei periti agrari e dei periti industriali edili.

Un aspetto importante da ricordare è che la perizia può essere asseverata e giurata dopo la vendita, ma deve necessariamente essere redatta prima della vendita stessa (nel rogito è obbligatorio indicare il valore periziato).

La possibilità di asseverare e giurare la perizia dopo la vendita era stata sostenuta dalla Corte di Cassazione, mentre l’Amministrazione finanziaria aveva espresso opinione contraria; con la risoluzione 53 del 27 maggio 2015, tuttavia, anche l’agenzia delle Entrate ha recepito l’orientamento della giurisprudenza.

Il termine per la redazione è il 15 novembre dopo che il Dl Energia lo ha prorogato dall’originario 15 giugno 2022.

4Il versamento dell’imposta sostitutiva

Il secondo adempimento necessario riguarda il versamento dell’imposta sostitutiva.

L’ammontare dovuto si determina applicando l’aliquota dell’imposta, ora pari al 14%, all’intero valore rivalutato.

Si ricorda che fino allo scorso anno la misura era pari all’11%, pertanto occorre fare delle valutazioni sulla convenienza o meno di procedere alla rideterminazione. Al fine di verificare la convenienza dell’operazione di rideterminazione è necessario confrontare l’ammontare di imposta sostitutiva da versare per la rideterminazione e l’ammontare dovuto in caso di tassazione ordinaria della plusvalenza.

L’imposta va versata in un’unica soluzione oppure in tre rate annuali di pari importo, in un massimo di tre rate; come per la redazione della perizia, anche per il versamento della imposta sostitutiva o della prima rata è il 15 novembre 2022 e sulle successive vanno versati gli interessi del 3% annuo.

Il versamento dell’imposta sostitutiva va effettuato tramite modello F24, indicando come anno di riferimento il 2022, ed utilizzando il codici tributo “8055” per le partecipazioni e “8056” per i terreni.

Si ricorda che la rivalutazione è possibile anche quando il contribuente abbia già in precedenza usufruito di analoghe disposizioni agevolative.

A tale fine, dall’imposta sostitutiva dovuta è possibile scomputare l’imposta sostitutiva eventualmente già versata in occasione di precedenti procedure di rideterminazione effettuate con riferimento ai medesimi beni o, in alternativa, è possibile chiedere il rimborso.

5La compilazione del modello Redditi

I dati delle rideterminazioni vanno riepilogati nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui la rivalutazione è eseguita.

Pertanto, i dati delle rivalutazioni eseguite entro il prossimo 15 novembre 2022, con riferimento ai beni posseduti all’1 gennaio 2022 vanno riepilogati nel modello Redditi per il periodo di imposta 2022 che verrà presentato il prossimo anno (Redditi 2023).

Nel modello di dichiarazione che si presenterà entro il prossimo 30 novembre sarà necessario indicare i dati delle rivalutazioni eseguite nel 2021.

La rivalutazione del valore dei terreni va dichiarata nel quadro RM del modello di dichiarazione indicando:
• il valore rivalutato risultante della perizia giurata di stima;
• l’imposta sostitutiva dovuta;
• l’imposta eventualmente già versata in occasione di precedenti procedure di rideterminazione effettuate con riferimento ai medesimi beni che può essere scomputata dall’imposta sostitutiva dovuta relativa alla nuova rideterminazione;
• l’imposta residua da versare;
• l’eventuale scelta della rateizzazione;
• l’indicazione che l’imposta dovuta è parte di un versamento cumulativo.

I dati relativi alle partecipazioni vanno, invece, riepilogati nel quadro RT indicando:
• il valore rivalutato risultante dalla perizia giurata di stima;
• l’imposta sostitutiva dovuta;
• l’imposta eventualmente già versata in occasione di precedenti procedure di rideterminazione effettuate con riferimento ai medesimi beni che può essere scomputata dall’imposta sostitutiva dovuta relativa alla nuova rideterminazione;
• l’imposta da versare (qualora il risultato sia negativo il campo non va compilato);
• l’eventuale indicazione che l’importo dell'imposta sostitutiva da versare è stato rateizzato;
• l’indicazione che l'importo dell’imposta sostitutiva da versare è parte di un versamento cumulativo.