Superbonus, nuovi contratti in cerca di garanzie

«Garanzie»: questa è la parola d’ordine nel caso in cui si stia contrattualizzando – o ricontrattualizzando, dopo una fase di stop ai lavori – l’esecuzione di interventi agevolati dal superbonus. Non sono pochi, infatti, i condomìni che – dopo aver rispettato per la presentazione della Cila la data limite del 25 novembre 2022 (con delibera condominiale adottata tra il 19 e il 24 novembre) o del 31 dicembre 2022 (con delibera adottata entro il 18 novembre) – stanno predisponendo contratti con imprese o general contractor per sfruttare l’ultima coda del superbonus già cristallizzato al 110% fino a fine anno. E la stessa situazione potrebbe riguardare anche chi non sia riuscito a rispettare quei termini, ma voglia comunque sfruttare l’aliquota del 90% garantita per il 2023: detrazione importante se paragonata a quella che si avrà dal prossimo anno (70% nel 2024) o da quello successivo (65% nel 2025).

Muoversi ora sembra senz’altro azzardato, ma la possibilità di poter fruire anche della cessione del credito e dello sconto in fattura (opzioni che il Dl 11/2023 limita dal 17 febbraio 2023) ha indotto i contribuenti, da una parte, e le imprese con i general contractor, dall’altra, a decidere di iniziare i lavori. Non va poi dimenticata la miriade di cantieri sospesi verso novembre-dicembre 2022, a causa dell’incertezza normativa o dell’esaurimento della capienza fiscale degli operatori finanziari o, ancora, della responsabilità solidale dei cessionari (ora ridimensionata dalla legge 38/2023 con l’ampliamento dello “scudo anti responsabilità”).

In ogni caso, se ora è il momento di partire o ripartire, è necessario che vengano prestate alcune garanzie nei nuovi contratti o negli “addendum” alle originarie pattuizioni intervenute tra le parti.

Se infatti i soggetti coinvolti sono convinti di poter sfruttare il bonus in misura piena (110% o 90%) e quindi calcolano che i lavori terminino entro fine anno, non è possibile limitarsi a prevedere contrattualmente il rispetto del crono-programma, così come è impensabile ad oggi che non venga previsto alcunché nel caso in cui il meccanismo di cessione o sconto si inceppi in qualche modo.

Pertanto, oltre alle usuali polizze per danni da esecuzione e responsabilità civile verso terzi, alle garanzie fideiussorie e alle coperture assicurative, è quindi opportuno che i committenti – condòmini, proprietari unici o titolari di unifamiliari che rientrano nelle stringenti condizioni per beneficiare del superbonus al 90% – adottino specifici accorgimenti. Innanzitutto prevedere che nel caso in cui il superamento dei termini di realizzazione dei lavori, come da crono-programma allegato al contratto, dovesse pregiudicare l’accessibilità per i committenti di giovarsi dei bonus edilizi secondo la percentuale oggi vigente (del 110% o del 90% a seconda dei casi), ogni eventuale riduzione di tale percentuale e/o ogni riduzione del relativo incentivo fiscale o altro onere connesso e derivato da tale ritardo sarà sopportato interamente dall’impresa o dal general contractor.

Nello stesso senso, poi, nell’ipotesi di opzione per lo sconto, sarà anche opportuno indicare che il committente si è determinato a concludere il contratto sul presupposto essenziale che l’impresa applichi lo sconto in fattura senza riserve, accollandosi per intero il rischio che per qualsiasi ragione il beneficio fiscale non venga effettivamente erogato o sia successivamente revocato, o che per altra causa non copra i costi delle opere previste dal contratto.

Queste previsioni, di immediata evidenza a tutela solo dei contribuenti, giovano in realtà anche alle stesse imprese e ai general contractor: molti committenti non sarebbero di fatto in grado di sopportare i maggiori oneri derivanti da una riduzione dell’aliquota al 70% che si avrebbe se i lavori sforassero al 2024, così come non potrebbero rinunciare al meccanismo dello sconto in fattura. Per evitare le incognite di cause giudiziarie in cui tutti ne potrebbero risultare sconfitti – non si tratta certo di vittoria se l’impresa perdente fallisce o i committenti soccombenti non hanno i soldi per pagare l’impresa – è consigliabile contrattualizzare il più possibile ex ante, prendendo così coscienza fattiva che ci si può trovare di fronte a difficoltà, insidie, cui il superbonus ci ha già accuratamente allenati in questi anni.