Non è necessario che il locatore eserciti l’attività alberghiera

La versione definitiva della circolare 6/E consente di fare il punto sulle rivalutazioni gratuite in ambito alberghiero (articolo 6-bis del Dl 23/2020), possibili anche nei bilanci di esercizi in corso al 31 dicembre 2021. I dubbi in proposito non riguardavano tanto i soggetti che vi possono accedere - con l’apertura delle Entrate a coloro che svolgono effettivamente le attività ricomprese nei codici Ateco divisione 55 -alberghiero- e 96.04.20 -termale-, anche se non in modo prevalente, come aree di campeggio e aree attrezzate per camper e roulotte) - quanto l’identificazione del perimetro degli immobili oggetto di rivalutazione.

A questo riguardo, infatti, emergeva un palese conflitto tra la norma di interpretazione autentica recata dall’articolo 5-bis del Dl 41/2021, e la posizione assunta dalle Entrate nella risposta ad interpello 450/2021 e nella bozza di circolare di novembre. Secondo la norma è abbastanza chiaro che a poter accedere ai benefici dell’operazione siano non solo gli esercenti attività alberghiera, ma anche i detentori di immobili destinati ad attività alberghiera gestita da terzi (ad esempio una immobiliare che avesse, tra gli altri, immobili “albergo” locati, ovvero che avesse affittato l’azienda alberghiera comprensiva dell’immobile, qualora si fosse riservata la facoltà di calcolare e dedurre gli ammortamenti). Di diverso avviso, invece, i due documenti di prassi citati, che sembravano consentire il beneficio della rivalutazione ai soli soggetti che “effettivamente” esercitassero attività alberghiera.

Ora il dubbio è risolto: nella circolare 6/E si fa esplicito riferimento alla possibilità di rivalutare ove esista un requisito oggettivo (deve trattarsi di immobile destinato ad attività alberghiera, vera e propria “nuova categoria omogenea”) e soggettivo (il locatario deve essere un soggetto operante nei settori alberghiero e termale). Non rileva quindi, esplicitamente, la condizione del locatore, cui non è affatto richiesto l’esercizio dell’attività alberghiera. Questa “apertura” riguarda anche gli immobili in corso di costruzione, rinnovo o completamento, per i quali è richiesto che la destinazione alberghiera debba risultare da titolo edilizio con data antecedente a quella di chiusura dell’esercizio preso a riferimento.

Con la circolare definitiva cambia anche la posizione dell’Agenzia in merito alla deducibilità degli ammortamenti sul maggior valore, che il legislatore ha previsto sin dal primo anno della rivalutazione, in contrasto con quanto previsto dal documento Oic interpretativo 7. Nella bozza l’Agenzia aveva privilegiato l’aspetto contabile, con la conseguenza di rendere difficilmente deducibile l’eventuale quota stanziata nell’anno stesso della rivalutazione. La circolare 6/E ora ammette tale possibilità, lasciando aperto il dubbio sul solo comportamento contabile: non si comprende, infatti, se si possa operare o meno una variazione in diminuzione, ragion per cui è prevedibile che si preferisca evitare il “doppio binario” e imputare contabilmente gli ammortamenti sin dal primo anno, in contrasto con il documento Oic. Una nuova forma di “inquinamento” contabile per motivi fiscali.