Aree edificabili, variazione con effetto immediato sull’obbligo di versare

La tassazione delle aree edificabili è stata interessata da importanti novità con la riforma dell’Imu del 2020 (legge 160/2019). Si ricorda in primo luogo che le attribuzioni e le variazioni afferenti alla qualifica di edificabilità hanno effetto immediato e non differito all’anno successivo. Questo significa che se il comune ha adottato lo strumento urbanistico ad esempio il 13 settembre 2021, il mutamento di qualità del suolo ha effetto ai fini Imu già per gli ultimi quattro mesi dell’anno in corso.

Novità sono intervenute anche sulla nozione di area pertinenziale. Rispetto alla nozione previgente, è oggi prevista la tipizzazione urbanistica della pertinenza e il requisito dell’accatastamento unitario con il fabbricato. Il problema riguarda le aree scoperte aventi una residua potenzialità edificatoria. Se tali aree fossero qualificabili come pertinenziali al fabbricato, le stesse non sarebbero imponibili autonomamente, in quanto ricomprese nella rendita del fabbricato.

Sotto il profilo del primo requisito (tipizzazione urbanistica), si pensi ad esempio all’area contigua al fabbricato che ricada tuttavia in una diversa zonizzazione di Prg (piano regolatore generale). In tale ipotesi, la qualifica in oggetto non potrà essere riconosciuta.

Il secondo elemento (l’accatastamento unitario) risulta di facile comprensione. Ai fini in esame, dunque, l’area pertinenziale sarà considerata tale a partire dal mese in cui è avvenuto l’accatastamento in uno con il fabbricato. In difetto, il suolo sarà trattato come area edificabile.

Quanto alla nozione generale di area fabbricabile, si ricorda che è tale l’area così qualificata dallo strumento urbanistico generale, anche solo adottato dal comune e non ancora approvato dagli organi regionali. Ne consegue che il suolo sarà tassato sulla base del valore di mercato anche se in concreto non sarà possibile alcuna costruzione, in assenza dei provvedimenti attuativi. Si aggiunga a ciò che, in base all’articolo 1, comma 746, legge 160/2019, un’area concretamente oggetto di lavori di costruzione è comunque ritenuta fabbricabile, anche in difetto dei requisiti di carattere urbanistico.

La Cassazione, inoltre, continua ad affermare la rilevanza dell’«edificabilità di fatto», ossia di quella condizione che caratterizza, ad esempio, i suoli ubicati in prossimità del centro abitato, dotati di servizi essenziali e di opere di urbanizzazione primaria (Cassazione 30732/2021). In presenza di tali requisiti, l’area è edificabile anche in mancanza di quelli formali.

Per ciò che concerne i valori da utilizzare, i comuni hanno il potere, ma non l’obbligo, di adottare una delibera contenente i valori di orientamento per i contribuenti. Si tratta di importi che hanno una funzione analoga a quella degli studi di settore, nel senso che, se adeguatamente motivati, gli stessi sono idonei a ribaltare l’onere della prova sul contribuente. Resta comunque fermo il diritto del soggetto interessato a discostarsi dalle delibere locali, ad esempio, sulla base di perizie di stima redatte da professionisti del settore.