Iva, dividere le attività per tipo di edificio raddoppia il pro rata

Per i fondi immobiliari di investimento è possibile esercitare l’opzione per la separazione delle attività (in base al comma 3, articolo 36, del Dpr 633/1972) «all’interno di ciascun fondo di investimento immobiliare, distinguendo le locazioni e cessioni di fabbricati abitativi esenti dalle locazioni e cessioni di altri fabbricati». È con queste esatte parole, contenute nell’interpello 220/2021, che il Fisco riconosce alle società di gestione di risparmio (Sgr), l’opzione per la separazione delle diverse attività economiche prevista per i soggetti che esercitano più imprese o più attività nell’ambito della stessa impresa, a condizione che le attività in questione «siano distinte e obiettivamente autonome».
Segnatamente l’Agenzia nell’interpello concede alla Sgr di effettuare una ulteriore separazione contabile «in relazione alle attività svolte da ciascun fondo, distinguendo le locazioni e cessioni di fabbricati abitativi esenti da imposta, da un lato, dalle locazioni e cessioni di altri fabbricati/immobili, dall’altro lato, conformemente a quanto previsto per la separazione delle attività nell’ambito del settore immobiliare dall’art. 36, terzo comma, del Dpr 633 del 1972».

I problemi operativi

Nei fatti il Fisco si allinea alla circolare 22/E dell’8 giugno 2013 dove si indicava come soluzione quella di distinguere le locazioni e le cessioni di fabbricati abitativi esenti da imposta, da un lato e locazioni e cessioni di altri fabbricati/immobili dall’altro. Queste indicazioni, sicuramente coerenti con il comma 3, determinano tuttavia diversi problemi operativi, in considerazione dell’evoluzione nei regimi Iva previsti per le locazioni e le cessioni di immobili. In effetti, le cessioni di unità abitative sono di regola esenti, ma sono previste importanti deroghe, quali ad esempio le cessioni di abitazioni da parte delle imprese costruttrici e delle cosiddette imprese ristrutturatrici. Parimenti per i fabbricati non a destinazione abitativa, in generale è prevista l’applicazione del regime di esenzione, ma sono numerose le ipotesi in cui è possibile applicare il regime della imponibilità.
È evidente che se un operatore opta per separare la propria attività edilizia o immobiliare tra i due “subsettori” degli immobili abitativi e strumentali rischia di fare un’operazione inutile, se non addirittura dannosa.
Se, infatti, l’obiettivo del legislatore è quello di permettere agli operatori di non rimanere incisi dal pro rata, separando le operazioni imponibili da quelle esenti, la risposta all’interpello va esattamente contro questa volontà. Questo perché gli operatori all’interno del subsettore abitativo oggi possono ben realizzare operazioni imponibili ed esenti, così come nel subsettore dei fabbricati strumentali potrebbero esserci sia operazioni imponibili che esenti. Quando si verifica questa situazione di commistione, non rara, chi opta per separare l’attività immobiliare ed evitare il pro rata, paradossalmente potrebbe trovarsi addirittura con due pro rata: uno applicato al subsettore abitativo e uno al subsettore dei fabbricati strumentali.
Questa soluzione è illogica e irrazionale. Né è possibile suggerire di operare una ulteriore separazione tra unità abitative imponibili ed esenti, poiché in questo caso ci si troverebbe di fronte a quattro subsettori. Decisamente troppi per evitare il pro rata.

La possibile soluzione

Eppure la strada per superare il problema c’è ed è stata indicata dalla stessa amministrazione finanziaria con la circolare 19/E del 31 ottobre 2018, dove parlando di gruppi Iva è stata riconosciuta la possibilità agli operatori di effettuare una separazione di attività fondata esclusivamente sul regime fiscale Iva della imponibilità o dell’esenzione, indipendentemente dalla tipologia dell’immobile. Questa soluzione, che sembra sia stata ignorata nell’interpello, permetterebbe di superare il problema sia nella fattispecie proposta nell’interpello che nelle numerose analoghe situazioni offerte dalla realtà operativa di tutti giorni. Forse conviene restare ancorati al criterio della circolare 19/E.