Social housing, immobile sfitto senza Imu fino alla riassegnazione

L’immobile adibito a housing sociale sconta l’esenzione Imu anche nel caso in cui risulti temporaneamente sfitto ma solo nel periodo di tempo necessario per la riassegnazione. Questa la conclusione cui giunge il dipartimento delle Finanze con la risoluzione 2/DF/2023 che, nel contempo, esclude il riconoscimento della medesima esenzione nella diversa ipotesi in cui l’immobile, destinato ad abitazione sociale, risulti sfitto per un lasso di tempo indeterminato e per ragioni indipendenti dalla volontà del proprietario.

Il quesito posto dal contribuente aveva ad oggetto i criteri per l’applicazione dell’esenzione Imu con riferimento ad immobili destinati al social housing. L’interpello prendeva le mosse dalle peculiarità di tale tipologia di immobili, per i quali l’articolo 1, comma 741, lettera c) della legge 160/19, prevede, per assimilazione alle fattispecie ordinarie, l’esenzione Imu a condizione che non solo sussistano i requisiti di alloggio sociale così come definiti dal Dm 22 aprile 2008, ma che siano destinati effettivamente ad abitazione principale. Tale circostanza si pone come condizione necessaria per il riconoscimento del beneficio fiscale. Pertanto, a decorrere dal 2020, gli alloggi in questione godono dell’esenzione Imu solamente nel caso in cui rispettino i requisiti previsti per l’abitazione principale; vale a dire la residenza anagrafica e la dimora abituale da parte dell’assegnatario. L’effettivo utilizzo come abitazione principale costituisce, dunque, requisito indefettibile al fine di poter assimilare l’alloggio sociale alle ipotesi previste dalla legge 169/19, escludendo, dunque, gli immobili sfitti e quelli, comunque, tenuti a disposizione. In considerazione di tale aspetto la nota ministeriale ha escluso la possibilità per il contribuente di poter fruire dell’esenzione nel caso di immobile che per un determinato periodo di tempo risulti privo di assegnazione «per un evento indipendente dalla volontà del proprietario».

Favorevole invece la risposta all’interpello con riferimento al diverso quesito attinente la possibilità di riconoscere l’esenzione Imu almeno nel periodo di tempo necessario per l’espletamento delle pratiche burocratiche previste per individuare l’assegnatario. Sul punto il contribuente rilevava la ragionevolezza dell’esclusione Imu applicabile fino al momento in cui l’assegnatario uscente occupa l’immobile, e fin quando l’immobile viene riassegnato; «la mancata occupazione» si legge nella nota dipende da «operazioni tecnico amministrative» e l’immobile «qualificabile come alloggio sociale» non perde la qualifica di «alloggio adibito ad abitazione principale», ove la temporanea situazione di sfitto sia giustificabile in quanto necessaria e strumentale per la riassegnazione ad altro nucleo familiare (che utilizza il bene come «abitazione principale». In tal caso, pertanto, la ratio della norma viene rispettata prendendo le mosse dal fatto che l’attività svolta nel periodo in cui l’immobile risulta sfitto è finalizzata al all’individuazione dell’assegnatario e, dunque, proprio all’obiettivo che la disposizione intende perseguire e tutelare.

La strumentalità del lasso temporale all’assegnazione, secondo la nota ministeriale costituisce un elemento che merita di essere valorizzato trattandosi di circostanza temporanea in grado di superare la mancanza del requisito di «abitazione principale».

Affinché tutto questo possa mantenere una propria coerenza è indispensabile che il periodo di tempo di attesa si mantenga entro un termine idoneo a giustificare la continuità del beneficio fiscale in esame. L’individuazione dell’intervallo temporale di assegnazione, secondo il dipartimento delle Finanze, non può che essere rimessa alla valutazione dell’ente locale nell’esercizio della propria potestà regolamentare. Indicativamente, osserva la nota, si potrebbe ritenere congruo un periodo di quattro/sei mesi. Pertanto il Comune potrebbe avvalersi anche della possibilità (prevista dall’articolo 1, comma 754, della legge 160/19), di diminuire, o anche azzerare, l’aliquota di base, pari allo 0,86%, per gli immobili diversi dall’abitazione principale. In questa circostanza l’ente locale potrà stabilire anche il periodo entro il quale può considerarsi fisiologico lo svolgimento delle attività burocratiche dirette all’assegnazione dell’immobile.