Cumulo tra bonus per acquirente e impresa se c’è «ristrutturazione»

Il sismabonus acquisti del 75-85-110%, in capo all’acquirente, è possibile anche se l’impresa di costruzione beneficia dell’ecobonus del 50-65%, a patto che il titolo abilitativo che ha concesso la demolizione e la ricostruzione con interventi antisismici, sia relativo alla «ristrutturazione» di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d), del Dpr 380/2001. Si arriva a queste conclusioni analizzando le risposte 364/2021 e 70/2021.

Titolo abilitativo comunale

A differenza del sismabonus, dove dal titolo amministrativo di autorizzazione dei lavori deve risultare che l’opera consiste in un intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettera d), del dpr 380/2001 e non in un intervento di nuova costruzione ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettera e), del Dpr 380/2001 (risposte 295/2020 e 31/2018), la fruizione del sismabonus acquisti (articolo 16, comma 1-septies, del Dl 63/2013), anche se al 110%, è possibile «a prescindere dalla circostanza che il titolo abilitativo sia emesso ai sensi dall’articolo 3, comma 1, lettera d) o e), del Dpr 380/2001, ma nel presupposto che l’intervento sia effettuato all’interno dei limiti e nel rispetto di quanto consentito dagli strumenti urbanistici vigenti».

Per la fruizione del sismabonus acquisti non rileva la circostanza che il titolo abilitativo sia emesso:

• in base all’articolo 3, comma 1, lettera d) del Dpr 380/2001, «ristrutturazione edilizia», comprendente la ricostruzione con volumetria inferiore o pari a quella preesistente, oltre che con volumetria superiore, in base ai limiti ivi stabiliti;

• oppure in base alla lettera e) del Dpr 380/2001, «nuova costruzione», comprendente la ricostruzione a volumetria superiore a quella preesistente, per cause diverse da quelle che consentono l’aumento della lettera d) (risposta dell’11 febbraio 2021, n. 97, oltre che risposte 191/2021 e 557/2020, e Dre dell’Emilia-Romagna prot. n. 909-350/2021).

Cumulo tra bonus per l’impresa

Le imprese di costruzione che demoliscono e ricostruiscono gli immobili, nell’ambito del sismabonus acquisti, possono beneficiare dell’ecobonus su questi immobili merce, considerando, ai fini del calcolo dei limiti di spesa, solo le unità immobiliari esistenti ante-demolizione.

Questa detrazione Irpef o Ires del 50-65%, infatti, è compatibile con il sismabonus acquisti in capo all’acquirente, corrispondente ad una detrazione del 75% (85% se la riduzione del rischio sismico è di almeno 2 classi) ovvero del 110% (solo per le abitazioni e con acquirente persona fisica), a patto che vengano identificate le spese riferibili esclusivamente agli interventi di ecobonus (finestre, pannelli solari, caldaie, eccetera) e quelle riferite agli interventi antisismici (risposta del 2 febbraio 2021, n. 70; si veda Il Sole 24 Ore del 25 ottobre 2020). In questo caso, se l’impresa vuole mantenere la detrazione dell’ecobonus e non trasferirla all’acquirente, deve indicarlo nell’atto notarile (articolo 9 del Dm Mise del 6 agosto 2020).

Attenzione: la fruizione dell’ecobonus in capo all’impresa è condizionata dal fatto che i lavori vengano realizzati su «edifici esistenti», essendo esclusi dal beneficio i fabbricati di nuova costruzione. Pertanto, il titolo amministrativo deve essere un intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettera d), del Dpr 380/2001 e non un intervento di nuova costruzione ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettera e), del Dpr 380/2001 (risposta 364/2021).

Incumulabilità

Le imprese di costruzione che demoliscono e ricostruiscono gli immobili, nell’ambito del «sismabonus acquisti» in capo all’acquirente, non possono beneficiare delle detrazioni del sismabonus, in quanto queste sono alternative al «sismabonus acquisti». La norma di quest’ultimo (articolo 16, comma 1-septies, del Dl 63/2013), infatti, prevede che le stesse detrazioni previste dal sismabonus (commi 1-bis, 1-ter e 1-quater) si applichino in sede di vendita.

Si tratta, pertanto, della stessa detrazione, che se si applica alla vendita dell’abitazione, non può applicarsi anche all’impresa che ristruttura; se l’azienda intende quindi usufruirne, non può poi dichiarare nell’atto di trasferimento che l’acquirente ha diritto all’agevolazione (si veda Il Sole 24 Ore del 25 ottobre 2020 e la risposta del 18 maggio 2021 delle Entrate alla stampa specializzata).

Di seguito tre risposte ai quesiti dei lettori arrivati al Forum di Speciale Telefisco.
Altre risposte sono pubblicate online su

www.ilsole24ore.com/forumtelefisco

1

LAVORI AGEVOLATI DAL 2020

Ai fini di interventi agevolabili con il superbonus, oltre alla data di fine lavori va rispettata anche una data di inizio lavori?

L’articolo 119 del Dl 34/2020 prevede l’applicazione della detrazione del 110% alle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022. Esistono poi alcuni casi (condomìni, edifici posseduti da una sola persona, Iacp) in cui la scadenza è in data successiva. Non è quindi prevista una data specifica per l’avvio dei lavori, salvo quella di decorrenza delle agevolazioni, nel senso che esse opereranno, come detto, per lavori effettuati a partire dal 1° luglio 2020. E’ probabile che un fornitore possa suggerire una data entro cui iniziare i lavori per essere certi di terminarli nella data prevista dalla norma, ma non esiste un obbligo specifico.

Alessandra Caputo

2

CAMBIO DESTINAZIONE D’USO

In un immobile accatastato C3 (laboratori per arti e mestieri), veniva esercitata un’attività, ora chiusa da due anni. Si è poi avviata una pratica di ristrutturazione con cambio di destinazione d’uso in residenziale A3 e con salto di due categorie energetiche. Per le Entrate ho diritto alla detrazione del superbonus 110%, mentre per l’Enea il cambio di destinazione d’uso corrisponde a nuova costruzione e non dà diritto a detrazioni. Qual è il parere dell’esperto?

Il cambio di destinazione da non abitativo ad abitativo è ammesso al fine del 110%. In caso di ecobonus al 110%, i benefici si applicano solo se l’unità iniziale accatastata C/3 era provvista di un impianto di riscaldamento. In caso contrario il 110% per gli interventi da ecobonus non trova applicazione, mentre potrebbe applicarsi il sismabonus, ma solo se prima dell’inizio dei lavori fosse stata depositata in Comune l’asseverazione sul miglioramento sismico.

Marco Zandonà

3

CONDOMINIO MINIMO

Ho una casa con 4 appartamenti, di cui due intestati a me e due a mia moglie. Effettuerò lavori di ristrutturazione con sostituzione del tetto, rifacimento delle solette e installazione dell’ascensore e del riscaldamento centralizzato con caldaia a metano e pompe di calore e accumulo. Visto che si tratta di un condominio minimo, come si fanno i bonifici? Vanno pagati per metà dal mio conto corrente e per l’altra metà dal conto corrente di mia moglie?

I bonifici parlanti possono essere effettuati da uno solo dei due condòmini. Successivamente, la spesa dovrebbe essere ripartita tra i due condomini in base ai millesimi. Nulla vieta, però, che l’«assemblea» del condominio minimo di fatto deliberi «l’imputazione a uno o più condòmini dell’intera spesa riferita all’intervento deliberato», a «condizione che i condòmini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole» (articolo 119, comma 9-bis, del Dl 34/2020).

Luca De Stefani