L’affitto delle case della Sas può essere prestazione di servizi o gestione immobiliare

Per inquadrare la questione del corretto assoggettamento a imposta Iva del caso descritto dal lettore, occorre precisare che innanzitutto egli ha a che fare con immobili detenuti in regime d’impresa (in quanto di proprietà di una società di carattere commerciale), quindi in regime rilevante sotto il profilo soggettivo per l’applicazione del tributo.
Nello specifico, pertanto, la questione si pone relativamente al regime di applicazione dell’Iva, posto che l’operazione è comunque soggetta a imposta. Precisamente, l’operazione è soggetta ad aliquota Iva del 10 per cento. Secondo la Corte di Giustizia Ue, infatti, è corretto ritenere che lo sfruttamento di un bene immobile diviene un’attività economica rilevante ai fini Iva quando l’operatore «intraprende iniziative attive di commercializzazione», utilizzando mezzi simili a quelli impiegati per attività di produzione, commercializzazione o prestazioni di servizi da soggetti esercenti un’attività d’impresa, arte o professione. Mentre è lo stesso paragrafo 1 dell’articolo 9 della direttiva 2006/112/CE che, dopo aver affermato che deve considerarsi soggetto passivo Iva chiunque esercita, «in modo indipendente e in qualsiasi luogo», un’attività economica, senza tener conto delle finalità perseguite e/o dei risultati raggiunti, a precisare che alla nozione di attività economica deve essere ricondotto, fra l’altro, anche «lo sfruttamento di un bene materiale o immateriale per ricavarne introiti aventi carattere di stabilità».
Come affermato dall’agenzia delle Entrate nella risoluzione 155/E/2000, il presupposto soggettivo di imponibilità all’Iva sussiste qualora le prestazioni di servizi siano non occasionali, cioè rientranti in un’attività esercitata per professione abituale, e il carattere saltuario dell’attività di fornitura di «alloggio e prima colazione» si identifica con quello dell’occasionalità; ne consegue, in via generale, che l’esclusione dal campo di applicazione dell’Iva può affermarsi solo se l’attività viene esercitata non in modo sistematico o con carattere di stabilità e senza quella organizzazione di mezzi che è indice di professionalità dell’esercizio dell’attività stessa».
È necessario, pertanto, verificare se l’attività commerciale svolta integri i requisiti di un’attività di gestione immobiliare (e in quanto tale destinataria del regime di esenzione di cui all’articolo 10 punto 8, del Dpr 633/1972) ovvero di una prestazione di servizi di tipo alberghiero (soggetta a imposta con aliquota del 10%, in base a quanto previsto dal numero 120 della Tabella A Parte III allegata al Dpr 633/1972).
Secondo la Cassazione (sentenza 6502/2014) per applicare l’aliquota Iva al 10% occorre che il cliente sia «alloggiato» e che i servizi gli siano resi nell’ambito di una «azienda alberghiera», cioè di una struttura che fornisce alcuni servizi (quali, per esempio, la pulizia, i cambi di biancheria, i pasti, eccetera) non meramente accessori alla locazione. Nella sostanza, l’elemento di discrimine fra le operazioni di mera locazione e le prestazioni «alberghiere» secondo la giurisprudenza deve essere individuato nella presenza o meno di forniture di servizi accessori alla mera locazione.

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