Imposte

Affitti brevi, il numero di case locate non fa scattare l’attività d’impresa

L’interpello 278/2020 conferma che rileva l’assenza di attività organizzata e di servizi estranei all’immobiliare

di Cristiano Dell'Oste

Tre case in Lombardia, una in Liguria, una nel Lazio e due in Sardegna, tutte quante affittate per brevi periodi tramite portali internet specializzati (Airbnb, Booking e simili): si può parlare di attività d’impresa?

Questa la domanda posta da un contribuente alle Entrate con interpello 278, pubblicato il 26 agosto 2020. La risposta dell’Agenzia - lo diciamo subito - “salva” il reddito fondiario, e quindi la possibilità di optare per la cedolare secca, nei limiti delle regole fissate dalla manovra di primavera di tre anni fa (Dl 50/2017, articolo 4), confermando quanto già detto in altre occasioni.

1. Al momento, per stabilire se un’attività di locazione configura o no un’attività imprenditoriale «occorre far riferimento ai princìpi generali stabiliti dall’art. 2082 del codice civile e dall’art. 55 del Tuir (con riferimento all’esercizio di attività commerciale)». Questo per via della mancata emanazione del regolamento che avrebbe dovuto indicare i criteri in base ai quali l'attività di locazione si presume svolta in forma imprenditoriale (è previsto dal comma 3-bis, dell’articolo 4 del Dl 50/2017).

2. Non bisogna fare riferimento alle normative regionali attività e strutture turistico-ricettive, che sono dettate per altre finalità. Quindi, ad esempio, se la regione stabilisce che oltre un certo numero di unità locate il proprietario deve qualificarsi come “imprenditore” a fini autorizzativi e statistici, tale normativa non ha riflessi fiscali.

3. In base all’articolo 55 del Tuir, l’attività di locazione produce redditi d’impresa (e non redditi fondiari) solo se è organizzata in forma d’impresa, «a nulla rilevando il numero di unità immobiliari locate». Serve, cioè, una organizzazione di mezzi, risorse umane o altri fattori produttivi.

Le Entrate elencano anche alcuni elementi che possono configurare in concreto lo svolgimento dell’attività d’impresa:
- la fornitura di servizi aggiuntivi che non sono necessariamente connessi alle finalità residenziali degli immobili (somministrazione di pasti, messa a disposizione di auto o mezzi a noleggio, offerta di guide turistiche, eccetera);
- la presenza di personale dipendente;
- l’impiego di un vero e proprio “ufficio”.

Non configurano invece attività d’impresa modalità di svolgimento come le seguenti:
- la locazione tramite l’intermediazione di portali telematici;
- la fornitura di servizi strettamente correlati alla locazione (utenze, fornitura iniziale di biancheria, pulizia finale)

L’Agenzia ricorda poi che, se l’attività di locazione commerciale viene esercitata non
abitualmente, produrrà un reddito diverso occasionale ex articolo 67, lettera i), del Tuir. Un reddito che preclude l’applicazione della normativa sugli affitti brevi, compresa l’opzione per la cedolare (come già ricordato con la circolare 24/E del 2017).

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