Affitto d’azienda, ammortizza i costi chi gestisce l’edificio

Nell’affitto d’azienda, se il proprietario conserva la piena disponibilità degli immobili e di gestione degli stessi, le relative quote di ammortamento sono deducibili in capo allo stesso e non all’affittuario. È questo il principio espresso dalla Ctp Milano 5830/01/2019 (presidente Pilello, relatore Chiametti).

Nel caso esaminato l’ufficio notificava un avviso di accertamento nei confronti di una società di capitali (attiva nel settore della locazione di beni immobili e proprietaria di un centro commerciale) rilevando (ai fini Ires e Irap) l’indebita deduzione di quote di ammortamento in violazione dell’articolo 102, comma 8, del Tuir. In particolare veniva rilevata l’indeducibilità dei costi relativi al ramo d’azienda che era stato concesso in affitto per la presunta carenza dei requisiti richiesti dall’articolo 102, comma 8, del Tuir, in quanto i relativi contratti avrebbero recato clausole contraddittorie sostanzialmente prive della deroga prevista dall’articolo 2561 del Codice civile, richiesta dall’articolo 102, comma 8, del Tuir.

La società impugnava l’avviso, chiedendone l’annullamento integrale e, in subordine, la disapplicazione delle sanzioni per l’esistenza di obiettive condizioni di incertezza. In questa sede veniva altresì evidenziata l’assenza dei presupposti per la contestazione di una condotta abusiva; la mancanza di correlazione causa/effetto tra l’attività di verifica svolta dall’ufficio e la pretesa tributaria; la carenza di prova erariale, nonchè la violazione del divieto di doppia imposizione stabilito dagli articoli 163 e 67, comma 1, del Dpr 600/73.

Il collegio giudicante ha accolto il ricorso. In particolare, i giudici hanno preliminarmente ricordato che, ai fini fiscali, nel caso in cui le parti abbiano espressamente derogato al contenuto dell’articolo 2561, comma 2, del Condice civile - ponendo a carico del proprietario (affittante) l’onere del sostenimento delle spese di manutenzione straordinaria e di sostituzione/rinnovo dei beni - le quote di ammortamento dei beni materiali costituenti l’azienda in affitto sono deducibili in capo al proprietario stesso (articolo 102, comma 8, del Tuir). Pertanto, per poter dedurre fiscalmente dal proprio reddito le quote di ammortamento dei relativi cespiti, il soggetto che concede in affitto la propria azienda deve farsi carico degli oneri di conservazione del livello di efficienza dei beni aziendali.

Nel caso in esame, i contratti d’affitto d’azienda prevedevano espressamente la deroga alle disposizioni previste dagli articoli 2561 e 2562 del Codice civile. Pertanto, al termine dell’affitto, nessuna somma era dovuta dall’affittuario a titolo di conguaglio per la perdita di efficienza dei beni componenti il ramo affittato. Oltre a ciò, l’affittuario non era mai entrato nella libera disponibilità degli immobili, avendone acquisito solo il diritto d’uso.

Questi elementi sono stati considerati determinanti per confermare il riconoscimento della deducibilità fiscale delle quote di ammortamento sugli immobili concessi in affitto in capo all’affittante proprietario. Ciò vale anche ai fini Irap in quanto, anche per questa imposta, la deducibilità degli ammortamenti spetta al proprietario dell’immobile.