Antieconomicità valutata sull’intera operazione

La valutazione di antieconomicità relativa ad un costo ritenuto indeducibile dall’amministrazione finanziaria in quanto esoso, deve considerare l’intera operazione cui è riferito, ancorchè poi, in tutto o in parte, non si sia conclusa. È questo, in estrema sintesi, il principio espresso dalla Cassazione nella sentenza numero 20859 depositata il 30 settembre.

A una società immobiliare era disconosciuto il costo di una provvigione di sei milioni di euro corrisposta ad una società per la vendita di una porzione di immobile (valore 18 milioni) con opzione sulla restante parte (valore totale 65 milioni). La provvigione doveva essere corrisposta per metà alla sottoscrizione del preliminare di vendita e per metà al rogito. Tuttavia il preliminare regolarmente stipulato era risolto con restituzione della caparra. Nonostante la mancata conclusione del contratto definitivo, alla società, che aveva svolto l’intermediazione, venivano corrisposti tre milioni (metà della pattuita provvigione).

Secondo l’Agenzia, tale costo era del tutto sproporzionato ed esoso e quindi assolutamente contrario ai canoni economici . Ritenendo corretta invece una provvigione calcolata su una percentuale del 3%, l’ufficio riconosceva il costo per 540mila euro (3% dei 18 milioni) e riprendeva a tassazione la somma restante indebitamente dedotta. Mentre la Ctp accoglieva il ricorso presentato dalla contribuente, la Commissione regionale riformava la decisione di primo grado, confermando la legittimità dell’accertamento dell’Ufficio. Secondo i giudici dell’appello, la rettifica doveva ritenersi fondata in ragione della antieconomicità dell’operazione assolutamente contraria ai canoni dell’economia. Era eccessivo, in sostanza, il pagamento di un importo superiore alla percentuale del 3% risultante dagli usi e consuetudini di cui alla Camera di commercio per le intermediazioni immobiliari. Nel ricorso per Cassazione la contribuente lamentava, tra l’altro, che i giudici al pari dell’Ufficio, non avessero opportunamente motivato le ragioni circa la correttezza di una percentuale del 3% per l’intermediazione, senza poi considerare l’operazione nel suo complesso ricomprendente anche un’opzione di acquisto dell’intero immobile.

La Suprema corte, condividendo la tesi difensiva, ha evidenziato la necessità di ricomprendere anche l’opzione di vendita dell’intero immobile (per un prezzo di circa 65 milioni di euro) ai fini del conseguimento del giudizio di antieconomicità del costo sostenuto, rispetto alla complessiva operazione economica.

Stante un evidente vizio motivazionale rispetto a tali circostanze, i giudici di legittimità hanno accolto il ricorso della contribuente.