Aree edificabili, Imu sul valore per zone omogenee per evitare accertamenti

Venerdì 16 dicembre scade il termine per il pagamento del saldo Imu 2022 a carico dei proprietari di fabbricati, terreni e aree edificabili, da calcolare sulla base delle aliquote approvate dai comuni e pubblicate sul sito del dipartimento delle Finanze.

Per i fabbricati e i terreni la base imponibile è costituita dalle rendite catastali (per i terreni si prende il reddito dominicale), mentre per le aree edificabili il valore da considerare per calcolare l’imposta è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di riferimento, ovvero a far data dall’adozione degli strumenti urbanistici.

Occorre poi considerare alcune particolarità. Innanzitutto, un’area è fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, a prescindere dall’approvazione della Regione o dall’adozione di strumenti attuativi (articolo 36, comma 2, Dl 223/2006 conv. con legge 248/2006, passato indenne al vaglio della Consulta).Tuttavia manca un allineamento tra i vecchi strumenti di programmazione territoriale (Prg) e le nuove forme di pianificazione previste dalla regioni, che in alcuni casi hanno tre livelli di pianificazione. Al riguardo la giurisprudenza ha chiarito che la natura di area edificabile si configura per il solo fatto di rientrare nel primo livello di pianificazione regionale (Cassazione n. 2109/2017 e n. 22477/2022).

In ordine al valore dell’area edificabile, cioè alla base imponibile dell’Imu, bisogna avere riguardo alla zona territoriale, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno e ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.

Molti Comuni hanno comunque individuato i valori delle aree edificabili per zone omogenee, consentendo così ai contribuenti di pagare l’imposta con valori già predeterminati, evitando eventuali azioni di accertamento. Non solo. Viene meno l’obbligo dichiarativo se il contribuente versa l’imposta in base al valore venale previsto dalla delibera comunale.

Un caso particolare è costituito dall’area fabbricabile posseduta e condotta da coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali, che viene considerata alla stessa stregua di un terreno agricolo, come tale esente dall’Imu. Agevolazione che spetterebbe anche in caso di presenza di comproprietari non agricoltori, come più volte affermato dalla Cassazione (sentenze n. 15566/2010, n. 23591/2019 e n. 15314/2021). Tuttavia la legge 160/2019, che ha istituto dal 2020 la nuova Imu, ha stabilito che per le agevolazioni in presenza di più soggetti passivi si tiene conto degli elementi riferiti ad ogni singola quota di possesso, neutralizzando così l’orientamento della Cassazione formatosi sul punto.

Un’altra questione che è cambiata rispetto al passato è costituita dalle aree pertinenziali ai fabbricati, considerate tali solo se il vincolo è durevole e concreto (non essendo sufficiente la presenza di una recinzione), oltre alla necessaria dichiarazione. Dal 2020 invece la norma considera parte integrante del fabbricato anche l’area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza «esclusivamente ai fini urbanistici, purché accatastata unitariamente». Pertanto, per escludere l’autonoma tassabilità delle aree pertinenziali è necessario ora che la particella catastale del terreno coincida con quella del fabbricato e che si configuri peraltro il concetto di pertinenza urbanistica, come restrittivamente inteso dalla giurisprudenza amministrativa (Consiglio di Stato sentenza n. 1605/2022).