Atto catastale illegittimo se si basa su valori di riferimento generici
Secondo la Cassazione (ordinanza 18615) devono essere indicati gli specifici miglioramenti della microzona
Illegittimo l’atto catastale con una motivazione generica e sintetica dei valori di mercato presi a confronto: occorre l’indicazione degli specifici miglioramenti della microzona. A fornire questi principi è la Corte di cassazione con l’ordinanza 18615 depositata lunedì 7 settembre 2020.
La vicenda trae origine dall’impugnazione di un provvedimento di riclassamento catastale con la quale era stato eccepito anche il vizio di motivazione. Il collegio di prime cure riteneva fondata la doglianza, ma la decisione era riformata in grado di appello. Il contribuente ricorreva così in Cassazione.
I giudici di piazza Cavour, confermando l’illegittimità del provvedimento, hanno ribadito alcuni importanti principi per la motivazione degli atti catastali. Innanzitutto, la Suprema corte ha rilevato che nel nostro ordinamento catastale ci sono tre ipotesi di revisione del classamento di un immobile per i quali sono previsti presupposti, condizioni e procedure differenti.
La prima: il comune può chiedere l’intervento dell’Agenzia per ottenere la revisione del classamento sia quando lo stesso risulti non aggiornato sia quando sia palesemente non congruo (articolo 3 comma 58 della legge 662/1996). La seconda: l’articolo 1 comma 336 della legge 311/2004 ha disciplinato il classamento di immobili non dichiarati ovvero che abbiano subito variazioni edilizie non denunciate. Per entrambe le ipotesi, la revisione del classamento dipende da fattori intrinseci specificamente riguardanti il singolo immobile considerato.
La terza ipotesi è la revisione richiesta dai comuni all’Agenzia perché il rapporto tra il valore medio di mercato e quello catastale ai fini dell’Ici si discosta significativamente dall’analogo rapporto relativo all’insieme delle microzone comunali (articolo 1, comma 335, della legge 311/2004). Per tale ipotesi, la revisione dipende da fattori estrinseci all’immobile, di carattere generale o collettivo.
Occorre così che l’amministrazione specifichi se il mutamento è dovuto ad una risistemazione dei parametri relativi alla microzona di riferimento e nel caso indicare i miglioramenti del contesto urbano o gli eventuali altri fattori che possono incidere sul valore economico medio delle unità nella zona. I giudici di legittimità sul punto hanno precisato che non è la mera evoluzione del mercato immobiliare, ma il rapporto medio rilevabile nella microzona.
La microzona è una porzione del territorio che presenta omogeneità nei caratteri di posizione, urbanistici, storico-ambientali, socioeconomici, servizi, infrastrutture, ecc. A tal fine è necessaria l’elaborazione del valore medio di mercato e il valore catastale medio per l’insieme di tutte le microzone, il valore medio di mercato della microzona per mq e il valore catastale medio della microzona.
Importante poi l’indicazione della data alla quale fa riferimento la rilevazione della media, che deve essere prossima al provvedimento e comunque non precedente rispetto ai fenomeni di decrescita dei prezzi degli immobili e dei canoni di locazione capitati soprattutto in tempi recenti.
