Bonus affitti anche se c’è occupazione senza titolo

Anche l'indennità di occupazione di un immobile “sine titulo” può fruire del tax credit locazioni, fermo restando, ovviamente, la sussistenza degli ulteriori requisiti richiesti dalla legge. È la massima che si ricava dalla risposta a i nterpello n. 34 dell’11 gennaio 2021 che ancora una volta sposa, opportunamente, un approccio sostanzialista nella valutazione delle condizioni necessarie per accedere al bonus fiscale disciplinato dall'articolo 28 del Dl 34/2020.

Il caso
La società istante conduttrice in un contratto di locazione di un immobile strumentale scaduto nel 2019 per effetto della disdetta della proprietà. L'immobile era rimasto nella disponibilità della società con il consenso del proprietario anche dopo la cessazione del contratto, senza alcun titolo e dietro corresponsione di un'indennità di occupazione pari al canone di locazione di cui al contratto cessato.

L'immobile avrebbe dovuto essere liberato entro il 2020, ma a causa della situazione di emergenza determinatasi in conseguenza della pandemia, non è stato possibile, sicché, in accordo col proprietario, l'istante ha continuato ad occupare l'immobile, pagando un'indennità di occupazione per quanto ridotta.

La risposta delle Entrate
La soluzione positiva delle Entrate al caso sottoposto, arriva assumendo il fatto che il rapporto tra le parti in causa da cui scaturisce l'obbligo di pagamento dell'indennità di occupazione può essere sostanzialmente assimilato ai contratti «di locazione, leasing o di concessione di immobili…», agevolati ex articolo 28 del Dl 34/2020. Per questa via, quindi, la società istante viene legittimata a fruire del tax credit locazioni con riferimento alla quota di indennità pagata per l'occupazione sine titulo dell'immobile imputabile ai mesi agevolati, pur in assenza di un contratto di locazione vigente.

Il chiarimento è utile avendo riferimento al sistema ormai trasversale con cui si applica il tax credit locazioni per effetto delle diverse estensioni intervenute. Quindi, a titolo esemplificativo, anche avendo a riferimento il tax credit locazioni “ristori” per i mesi di ottobre, novembre e dicembre e la recente proroga al 30 aprile 2021 disposta dalla Legge di Bilancio 2021 per le locazioni che riguardano le imprese turistico ricettive, le agenzie di viaggio e i tour operator.

Indennità risarcitoria e maggior danno
Una questione appena accennata nella risoluzione attiene al tema della natura che può assumere di volta l'indennità di occupazione dell'immobile sine titulo in relazione alle effettive modalità di svolgimento del rapporto: risarcitoria o corrispettiva (la risoluzione richiama la circolare 47/E/2007).

Nel caso di specie la soluzione positiva è arrivata a fronte di un accordo stipulato tra conduttore e proprietà stipulato ex articolo 1591 del Codice civile (rubricato «Danni per ritardata restituzione» e che dispone: «Il conduttore in mora a restituire la cosa e tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno»).

Quindi anche l'indennità di occupazione risarcitoria, se si sostanzia in un corrispettivo per l'uso dell'immobile convenuto fino alla riconsegna, è agevolabile. Resta invece dubbio se anche l'eventuale maggior danno possa essere premiato.