Bonus piccola proprietà contadina anche con il fabbricato rurale «collabente»

I ruderi dei fabbricati rurali rischiano di stravolgere la natura agricola dell’area sottostante. Le costruzioni non abitabili e non agibili e quindi non utilizzabili sono definite «collabenti» e, in base all’articolo 6, comma 1, lettera c), del Dm 28/1998, sono iscritte in catasto prive di rendita nella categoria F2. Queste costruzioni fatiscenti sono purtroppo molto presenti nelle nostre campagne che hanno registrato a partire dalla metà del secolo scorso un inesorabile spopolamento.

La questione che si pone sotto il profilo fiscale è che l’area di sedime assumerebbe la natura di area suscettibile di utilizzazione edificatoria con i conseguenti effetti in materia di Imu, imposta di registro e imposte dirette.

L’Imu
Ai fini dell’Imu l’articolo 5, comma 6, del Dlgs 504/1992 (decreto sull’ici ma valido anche per l’Imu), dispone che in caso di demolizione del fabbricato e di interventi di recupero, la base imponibile è costituita dal valore dell’area. In generale i Comuni applicano questo principio anche per le costruzioni collabenti poste in aperta campagna. Tale interpretazione trova una certa copertura con la sentenza 5166/2013 della Cassazione, la quale ha stabilito che la cessione unitaria di un terreno agricolo, che ha nel suo interno dei fabbricati ex rurali collabenti, destinati alla demolizione ed alla ricostruzione come fabbricati civili, deve essere considerata come cessione di area fabbricabile con tutte le conseguenze anche in materia di Imu. Se la situazione fosse quella indicata dalla Cassazione e cioè se vi fosse un immediato utilizzo edificatorio dell’area per di più per la realizzazione di edifici non rurali, le conclusioni possono essere condivise. Ma se il fabbricato collabente sperduto in campagna, non sarà mai recuperato, a nostro parere non può l’area di sedime essere considerata edificabile.

Ricordiamo che l’articolo 36, comma 1, del Dl 223/2006 afferma che per area edificabile si intende quella utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dalla approvazione della regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo.

In zona agricola possono essere costruiti soltanto fabbricati rurali con vincoli di destinazione importanti e peraltro esenti da Imu se di natura strumentale. Infatti si cadrebbe nel paradosso che l’area di sedime di un fabbricato collabente sarebbe imponibile Imu fintanto che il fabbricato è diroccato e durante la costruzione, per poi diventare non soggetta alla imposta municipale quando la costruzione è finita. In materia urbanistica il concetto di area agricola, sulla quale possono essere realizzati fabbricati rurali, è l’esatto contrario di area edificabile.

La «piccola proprietà contadina»
L’interpretazione secondo cui l’area di sedime di un fabbricato collabente in zona agricola abbia natura edificabile, potrebbe rendere inapplicabile, per la superficie occupata dai ruderi, il beneficio della «piccola proprietà contadina» (legge 25/2010 che ha convertito il Dl 194/2009), che prevede l’assolvimento della sola imposta catastale dell’uno per cento, in luogo del 15% di imposta di registro, in presenza di acquisto di terreni agricoli da parte di coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali, iscritti nella gestione previdenziale agricola.

Tale agevolazione, a nostro parere, si rende invece comunque applicabile in quanto l’articolo 2 del Dl 194/2009 la prevede per i terreni qualificati agricoli in base agli strumenti urbanistici e lo sono anche le aree sottostanti i fabbricati collabenti posti in campagna.
Infine una malsana interpretazione potrebbe avere effetti anche ai fini delle imposte dirette in base all’articolo 67 del Tuir che prevede il realizzo di plusvalenza per la cessione di aree edificabili.