Bonus prima casa all’erede con più particelle unite di fatto

L’agevolazione prima casa in sede di successione ereditaria è fruibile anche nel caso di trasmissione, per l’intero o per quote di comproprietà, di un’abitazione rappresentata in Catasto da diverse particelle, intestate a diversi soggetti (uno dei quali sia il defunto), ma singolarmente prive di autonomia funzionale e perciò riunite di fatto ai soli fini fiscali. La stessa conclusione si deve ripetere per le pertinenze dell’abitazione che, anch’esse, siano catastalmente costituite da una pluralità di particelle di diversa intestazione ma unite di fatto ai fini fiscali.

Questa affermazione dell’agenzia delle Entrate, contenuta nella risposta a interpello n. 155 del 24 gennaio 2023, è priva di precedenti ed è utile per il sereno utilizzo del beneficio fiscale (sia per le successioni ereditarie che per le compravendite) in quelle molteplici situazioni nelle quali, in fatto, vi sia un’unica unità immobiliare ma, in diritto, essa risulti da un’aggregazione di diverse particelle, ciascuna intestata a un diverso soggetto (questa particolare procedura di accatastamento è contemplata nella circolare 13 giugno 2016, n. 27).

In sostanza, l’interpretazione liberale dell’Agenzia produce il risultato che se una casa è la sommatoria di fatto di una particella intestata a Tizio e una intestata a Caio, quando Tizio vende o muore, la trasmissione all’avente causa può beneficiare dell’agevolazione prima casa, ricorrendone i presupposti.

Ancora, se si tratta di una successione ereditaria che comprende una pluralità di abitazioni (costituite da più particelle di diversa intestazione e unite di fatto) e una pluralità di eredi, ciascuno di essi può chiedere l’agevolazione prima casa per una di tali abitazioni, con la risultanza che l’intero valore imponibile oggetto di trasmissione mortis causa (e, quindi, anche quello riferibile agli altri coeredi) viene sottratto alla tassazione ordinaria.

L’agevolazione prima casa per donazioni e successioni consiste nell’abbattimento alla misura fissa delle imposte ipotecaria e catastale (quella inerente alle compravendite consiste nella diminuzione dell’imposta di registro dal 9 al 2 per cento e dell’Iva dal 10 al 4 per cento).

Il caso in esame è diverso da quello dell’acquisto di unità immobiliari contigue: in quest’ultima ipotesi, l’agevolazione è concessa in caso di acquisto (in contemporanea o in successione l’una all’altra) di entrambe le unità immobiliari, ma con la precisazione che si deve trattare di unità immobiliari che poi il contribuente beneficiario dell’agevolazione deve unire senza che ne risulti un’unità immobiliare dotata delle caratteristiche di quelle classificate in categoria A/1 o A/8. Nell’ipotesi, invece, dell’abitazione costituita da due particelle catastali di distinta titolarità, «unite di fatto» ai fini fiscali, in quanto prive di autonomia funzionale e reddituale, l’agevolazione prima casa compete senza che si debba poi far luogo alla “fusione” delle diverse particelle di cui l’abitazione si compone.