Cambia ancora il 110 per cento: sismabonus acquisti, i mesi per rivendere diventano trenta

Sismabonus acquisti con 30 mesi per effettuare la vendita. Cila in variante a fine lavori, per risolvere eventuali problemi procedurali. E approccio soft sulle irregolarità, che non dovranno travolgere tutta l’agevolazione. Ma anche semplificazioni su distanze, agevolazione prima casa, interventi sulle parti strutturali.

Il pacchetto di modifiche alle norme sul superbonus, inserito nella legge di conversione del decreto Semplificazioni dalle commissioni Affari costituzionali e Ambiente di Montecitorio, non porta grandi novità al perimetro delle agevolazioni, che resta intatto, ma assesta diversi cambiamenti procedurali piuttosto rilevanti.

Deroghe sulle distanze

Un primo intervento riguarda le distanze. Si tratta di uno degli aspetti che, a livello pratico, stanno creando più problemi, proprio perché alcuni interventi relativi al 110%, come il cappotto termico, vanno naturalmente a modificare spessori e altezze del fabbricato su cui si lavora.

La nuova legge, allora, decide di sterilizzare queste modifiche dal punto di vista degli effetti del Codice civile. Il decreto convertito spiega che «gli interventi di dimensionamento del cappotto termico e del cordolo sismico non concorrono al conteggio della distanza e dell’altezza, in deroga alle distanze minime riportate all’articolo 873 del Codice civile». Non ci si dovrà preoccupare, insomma, degli effetti civilistici di eventuali modifiche.

Approccio soft sulle irregolarità

Un altro emendamento interviene sul tema dei controlli, con il chiaro obiettivo di tranquillizzare i contribuenti indecisi sull’avvio di lavori inseriti nel perimetro del 110%: le verifiche saranno fatte senza accanimenti, sembra dire il legislatore.

Il decreto convertito spiega, infatti, che «le violazioni meramente formali che non arrecano pregiudizio all’esercizio delle azioni di controllo non comportano la decadenza delle agevolazioni fiscali limitatamente alla irregolarità od omissione riscontrata».

Insomma, il perimetro per accertare irregolarità, e revocare il 110%, si restringe. Anche perché poi il Dl spiega che «nel caso in cui le violazioni riscontrate nell’ambito dei controlli da parte delle autorità competenti siano rilevanti ai fini dell’erogazione degli incentivi, la decadenza dal beneficio si applica limitatamente al singolo intervento oggetto di irregolarità od omissione». Quindi, il principio è che la decadenza non dovrà travolgere tutto l’incentivo.

Agevolazione prima casa, più tempo per il cambio di residenza

Viene, poi, stabilito un regime speciale per le agevolazioni prima casa. Nel caso di acquisto di immobili sottoposti ad uno o più interventi relativi al superbonus, il termine per stabilire la residenza nel Comune dove è ubicato l’immobile non sarà di 18 mesi, come avviene ordinariamente, ma «di 30 mesi dalla data di stipula dell’atto di compravendita».

Sismabonus acquisti: da 18 a 30 mesi

Una delle novità più importanti riguarda il sismabonus acquisti. Si tratta di un’agevolazione con la quale, nei Comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3, gli interventi di demolizione e ricostruzione di interi edifici, effettuati dalle imprese per ridurre il rischio sismico, portano un effetto fiscale importante: l’acquirente avrà diritto alla detrazione del 110%, in caso di rogito firmato entro 18 mesi dalla conclusione dei lavori.

Il termine per la vendita viene allargato, da 18 a 30 mesi: ci saranno, quindi, più margini per le imprese, in modo da tamponare gli effetti di un mercato che sta soffrendo a causa della pandemia.

Cila semplificata anche per le parti strutturali

Gli ultimi interventi del pacchetto del Parlamento riguardano il superbonus con Cila semplificata. Questa sarà ammessa anche qualora gli interventi «riguardino le parti strutturali degli edifici o i prospetti». Inoltre, in caso di opere già classificate come attività di edilizia libera dal Testo unico per l’edilizia, la Cila relativa al superbonus dovrà contenere «la sola descrizione dell’intervento».

Cila in variante a fine lavori

Soprattutto, però, si parla di varianti in corso d’opera. Il problema delle varianti è che, in base al Testo unico per l’edilizia, queste non sono ammesse per la Cila. Di norma è necessario annullare il titolo abilitativo attivo e, poi, presentarne uno che tenga conto delle varianti.

Una procedura che poteva portare problemi con il superbonus: per il 110%, ad esempio, il titolo abilitativo è uno degli elementi alla base del finanziamento. Il decreto convertito, allora, stabilisce che le varianti «sono comunicate a fine lavori e costituiscono integrazione della Cila presentata». Il titolo, quindi, non andrà più annullato.