Canoni di locazione non percepiti: così la gestione nel 730/2022

La “circolare manuale” 24/E/2022 prova a dipanare anche il groviglio normativo sui canoni non percepiti nelle locazioni abitative. Se ne occupa, in particolare, alle pagine 318-319, che ripercorrono le modifiche normative e la gestione del rigo G2 del 730.

Il punto chiave è capire da quale momento il locatore può smettere di pagare le imposte su canoni non incassati, e come deve gestire le imposte versate in relazione a somme non percepite, oltre agli eventuali pagamenti successivi. La regola attuale è frutto dell’incrocio tra l’articolo 26, comma 1, del Tuir (modificato dall’articolo 3-quinquies, comma 1, del Dl 34/2019) e l’articolo 6-septies, comma 2, del Dl 41/2021. In sintesi:

● i canoni di locazione non percepiti dal 1° gennaio 2020 non devono essere sottoposti a tassazione, purché il mancato incasso del canone sia comprovato dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento. Se questa prova c’è, il locatore deve tassare la rendita catastale rivalutata del 5%;

● i canoni di locazione non percepiti negli anni precedenti, invece, dovevano essere tassati fino alla conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto, dopo la quale era possibile recuperare la maggiore imposta versata per i canoni scaduti e di cui fosse accertato nel procedimento il mancato incasso.

È chiaro che nella dichiarazione dei redditi presentata nel 2022 in relazione al 2021 il contribuente potrebbe dover gestire vicende di tipo diverso:

● potrebbero esserci canoni che nel 2021 non sono stati percepiti dal locatore: se il mancato incasso è comprovato da uno dei due atti formali richiesti dalla legge (intimazione di sfratto per morosità o ingiunzione di pagamento) si potrà fare a meno di tassarli, assoggettando a imposta il solo reddito fondiario (rendita rivalutata); altrimenti, continuerà a valere la regola della tassazione in base al principio di maturazione;

● potrebbero esserci canoni riferiti a mensilità precedenti il 2021 – inizialmente non percepiti e non tassati nei modelli relativi ad annualità precedenti – che sono stati incassati tardivamente nel corso del 2021: queste somme sono soggette a tassazione separata nel modello 730/2022, salvo opzione per la tassazione ordinaria, e vanno indicate nel rigo D7. È evidente che la percezione successiva sarà ininfluente se le somme inizialmente non percepite erano già state tassate in base al criterio di maturazione negli anni precedenti;

● potrebbe essersi concluso un procedimento di convalida di sfratto nel quale viene accertata la mancata percezione di canoni sui quali si sono pagate le imposte prima del 2020. In questa ipotesi, ricorda la circolare «per determinare il credito d’imposta spettante è necessario calcolare le maggiori imposte relative ai canoni non percepiti, riliquidando la dichiarazione dei redditi di ciascuno degli anni per i quali, in base all’accertamento avvenuto nell'ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore, sono state pagate maggiori imposte per effetto di canoni di locazione non riscossi. Nell’effettuare le operazioni di riliquidazione si deve tener conto della rendita catastale degli immobili e di eventuali rettifiche ed accertamenti operati dagli uffici».

Il credito d’imposta indicato al punto precedente può essere indicato nella prima dichiarazione dei redditi utile successiva alla conclusione del procedimento di sfratto (o chiesto a rimborso), comunque entro il termine ordinario di prescrizione decennale. Perciò, nel 730/2022 relativo al 2021 si potrà andare indietro al massimo fino al 2011.

Tutti questi principi sono validi sia per chi applica la tassazione ordinaria, sia per chi applica la cedolare secca. Non valgono, invece, per gli immobili non residenziali affittati, per i quali i canoni vanno dichiarati – anche se non percepiti – finché è in vita il contratto di locazione (ma nell’ambito del non abitativo è più semplice risolvere il contratto).