Cappotto termico nei singoli alloggi: due vie per arrivare al 110%

Fin dall’annuncio del superbonus, una delle domande più frequenti ha riguardato la possibilità di eseguire lavori agevolati solo sul proprio appartamento, senza coinvolgere il condominio. Oppure sulla propria porzione di abitazione bifamiliare, senza mettersi d’accordo con il vicino di casa. La questione, si pone, in particolare, per la coibentazione, che è lavoro trainante spesso indispensabile per il doppio di salto di classe energetica.

Il cappotto su abitazioni “indipendenti”
Se l’unità abitativa compresa in un edificio plurifamiliare può essere considerata “indipendente”, non c’è problema: di fatto viene trattata come se fosse un edificio a sé stante (un edificio nell’edificio, per così dire). Tutti i parametri perciò vengono riferiti alla singola unità: la coibentazione deve riguardare almeno il 25% della superficie disperdente lorda di quella singola unità e deve migliorare di almeno due classi la pagella energetica di quella singola unità.

Per come è scritto l’articolo 119 e per come era scritta già la bozza del Dm Requisiti, è stato chiaro fin da subito che le villette a schiera con accesso autonomo su strada pubblica potevano essere considerate unità indipendenti. Così come gli “ex negozi” o gli “ex laboratori” al pianterreno dei palazzi, ormai trasformati in appartamenti con accesso autonomo sulla pubblica via.

La risposte al question time 5-04686 e 5-04688 permettono ora di considerare come autonomo anche l’accesso da strada privata o in comproprietà, da terreni di utilizzo comune, aree comuni o condivise con altri edifici unifamiliari o, comunque, non di proprietà esclusiva del possessore dell’unità immobiliare oggetto dei lavori.

Quindi anche il loft che dà accesso alla strada passando per un cortile comune è “indipendente”, se ha gli impianti autonomi. Così come la villetta a schiera servita da una strada privata in comproprietà.

Il capotto su singoli appartamenti
Le cose si complicano quando l’appartamento inserito in un edificio plurifamiliare non può essere considerato indipendente. Ad esempio, l’attico all’ultimo piano di un condominio. Oppure, l’appartamento al piano inferiore di una villa di due piani con unico portoncino esterno e caldaia centralizzata (a tutti gli effetti, un “mini-condominio”).

Qui la posizione iniziale del Fisco – e probabilmente la lettera della norma – sono per un “no”, ma la prassi è rapidamente cambiata, anche se resta più di un nodo da sciogliere.

Nella guida delle Entrate “Superbonus 110%”, alla Faq 12, si legge che «chi vive in condominio potrà fruire del Superbonus per tutti gli interventi di efficientamento energetico sulle parti comuni (interventi trainanti) che danno diritto alla detrazione al 110%. L’esecuzione di almeno un intervento trainante dà diritto, inoltre, ad effettuare su ogni singola unità immobiliare gli interventi previsti dall’ecobonus». Da qui si deduce che: 1) gli interventi trainanti riguardano le parti comuni condominiali; 2) per gli alloggi si può fruire degli interventi trainati, se eseguiti congiuntamente a quelli trainanti condominiali.

La conferma è arrivata con la circolare 24/E/2020, al cui paragrafo 2 si legge che il superbonus spetta per gli interventi eseguiti, tra l’altro, «su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati)»: pertanto, nei singoli alloggi condominiali sarebbero possibili soltanto interventi trainati, come indicato appunto tra parentesi nel testo riportato. Il cappotto termico, quindi, sarebbe ammesso nel singolo alloggio solo se inquadrato come lavoro trainato (codice 4 delle istruzioni al modello di comunicazione approvato con il provvedimento delle Entrate dell’8 agosto): ciò significa che il condominio dovrebbe intervenire sull’impianto termico (lavoro trainante) e i singoli condòmini, tra i vari interventi trainati negli alloggi, potrebbero anche decidere di fare una coibentazione.

Ma il vero problema è quando il condominio non fa alcun lavoro.

Con la risposta a interpello 408/2020 è arrivata un’apertura. Dopo aver riportato la frase della circolare 24/E/2020, per cui il superbonus spetta «su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati)», si afferma il contrario, cioè che il proprietario dell’alloggio può «accedere alla detrazione del 110 per cento per gli interventi autorizzati dall’assemblea condominiale, che interessano la parte dell’involucro dell’edificio che riguarda la sua unità abitativa»: insomma, un sì definitivo al cappotto trainante su singola unità. Resta però la necessità di coinvolgere almeno il 25% dell’involucro dell’edificio e migliorare di due classi energetiche tutto l’edificio. Questa apertura, perciò, riguarderà in concreto solo le unità che fanno parte di edifici di piccole dimensioni. Inoltre, va osservato che:

1. servirà pur sempre il via libera dell’assemblea;

2. per calcolare l’Ape convenzionale sull’intero edificio andranno dotate tutte le unità abitative di un Ape (per legge pagato dal proprietario, ma è difficile che chi non fa i lavori voglia sobbarcarsi l’onere);

3. i muri perimetrali restano comunque parti comuni dell’edificio condominiale, come stabilito dall’articolo 1117 del Codice civile (con la conseguenza che su tali parti comuni, in base ai limiti fissati dall’articolo 119, comma 9, del Dl 34/2020 non potrebbero intervenire le persone fisiche proprietarie degli alloggi, ma soltanto il condominio).

Va segnalato, peraltro, che con la risoluzione 60/E/2020 è stato riproposto nuovamente il testo ormai noto della circolare 24/E/2020, che sugli alloggi condominiali consente solo interventi trainati e, quindi, non il cappotto termico che è intervento trainante.

Infine, un’ultima considerazione: se si ammette l’intervento dei singoli condòmini sulle parti comuni, forse non ha più senso negare l’intervento – sempre su tali parti comuni – da parte del singolo proprietario di un unico edificio costituito da più unità immobiliari (negato, invece, dalla circolare 24/E, par. 1.1).