Cedolare secca, alla cassa per l’acconto senza riduzioni forfettarie (ma è ammesso il taglio del canone)

La scadenza del 30 giugno prevista per il versamento delle imposte sui redditi riguarda anche le persone fisiche che hanno concesso in locazione immobili abitativi e hanno esercitato l’opzione per la cedolare secca. Gli importo dovuti devono, infatti, essere versati alle stesse scadenze previste per il versamento dell’Irpef.

L’imposta sostitutiva nel regime di cedolare secca si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti. L’aliquota è ridotta al 10% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, comuni confinanti con gli stessi nonché degli altri comuni capoluogo di provincia) oppure nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe.

In nessun caso è prevista l’applicazione della deduzione forfettaria del 5% (aumentata al 25 o 35% in alcuni casi) che spetta solo nel caso di applicazione del regime ordinario Irpef.

Il saldo si versa, come prima anticipato, entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce, o entro il 30 luglio, con la maggiorazione dello 0,40 per cento. Quest’anno il 30 luglio cade di domenica e, quindi slitta al 31.

Per il versamento del saldo della cedolare secca, con F24, deve essere utilizzato il codice tributo “1842” denominato “Cedolare secca locazioni – Saldo”.

L’imposta risulta dovuta anche nel caso di canoni non percepiti salvo il disposto dell’articolo 26 del Tuir il quale consente di non assoggettare ad imposizione i canoni non percepiti a condizione che la mancata percezione sia comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento.

La scelta per la cedolare secca implica anche la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, inclusa la variazione Istat. La norma non fa riferimento all’aumento o alla diminuzione del canone, bensì al generico “aggiornamento”; ciò significa che non sono ammesse variazioni di nessun genere.

Si segnala, tuttavia, un caso particolare. Con la risposta n. 165/2021, l’agenzia delle Entrate ha chiarito che non perde il diritto all’applicazione della cedolare secca il proprietario che ha applicato uno sconto previsto nell’accordo territoriale. Il chiarimento era stato reso a seguito di riduzioni effettuate per fronteggiare l’emergenza Covid, ma si ritiene possa ritenersi valido in ogni caso in cui una riduzione sia prevista negli accordi territoriali. Fuori da tali ipotesi, le variazioni del canone devono ritenersi escluse.

Oltre al saldo 2022, è dovuto l’acconto 2023 in misura pari al 100% dell’imposta dovuta per l’anno precedente.

Si ricorda che l’acconto non si paga nel primo anno di esercizio dell’opzione poiché manca la base imponibile di riferimento, vale a dire l’imposta sostitutiva dovuta per il periodo precedente.

Perciò, ad esempio, chi ha stipulato un contratto di locazione il 1° febbraio 2023 non deve versare l’acconto; pagherà la cedolare per il primo anno (cioè per i canoni maturati nel corso del 2023) interamente a saldo entro il 30 giugno 2024.

Per gli anni diversi dal primo, il versamento va effettuato in due rate, se l’importo è superiore a 257,52 euro: la prima, pari al 40% dell’acconto complessivamente dovuto, entro il 30 giugno la seconda, il restante 60%, entro il 30 novembre.

Nel caso in cui l’importo dovuto sia inferiore a 257,52 euro, il versamento può essere eseguito in un’unica soluzione, entro il 30 novembre.

I codici da utilizzare per gli acconti sono il 1840 e 1841 denominati, rispettivamente, “Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata” e “Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione”.

Si ricorda, infine, che il regime di cedolare secca (con applicazione dell’aliquota del 21%) si applica anche alle locazioni brevi, cioè a quelle locazioni di durata inferiore a 30 giorni poste in essere da privati aventi ad oggetto immobili abitativi e la fornitura di servizi (biancheria, pulizia, connessione wi-fi). Gli importi dovuti a titolo di saldo e di acconto seguono le stesse regole già ricordate.